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jan

A comissão do corretor na desistência da compra do imóvel – LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.

Por Prof. Fernando de Queiroz Em , , ,


Ninguém discorda que o mercado imobiliário é um dos pilares de qualquer economia. Segundo o site Wikipédia “A Crise do subprime foi uma crise financeira desencadeada em 24 de julho de 2007, a partir da queda do índice Dow Jones motivada pela concessão de empréstimos hipotecários de alto risco”. Uma crise que abalou o mundo.

É impressionante como o mercado imobiliário movimenta a economia e é responsável por uma boa parte do PIB brasileiro (produto interno bruto). Uma simples casa com 80,00 m² edificada em um lote padrão de 5,00m x 25,00m envolve vários profissionais imobiliários, a indústria e o comércio, a saber:

  • Um empresário construtor e seus colaboradores;
  • Arquiteto, engenheiro, advogados, técnico em edificações;
  • Pedreiros, eletricistas, bombeiros hidráulicos, pintores;
  • Material de construção, bancos e financiamentos;
  • Envolve também emolumentos em cartórios de notas e de registros, gera tributos municipais e federais ISS, INSS, IPTU, TAXAS e se for em imóveis enfitêuticos, laudêmio e até taxa de ocupação paga ao senhorio;
  • E mais, corretores e corretoras que é o foco do deste artigo.

É ou não é incrível? Se para construir uma simples casa respeitando a legislação urbanística, são necessários tantos profissionais assim, imaginem quantos seriam necessários para construir um prédio de 20 andares.

            O Direito por ser uma ciência dedutiva por assim se dizer, utiliza-se de premissas lógicas e método hipotético dedutivo que facilmente nos envolve e nos faz concluir que o ser humano é compreendido de forma singular por prismas diferentes por diversas outras ciências tais como a sociologia, antropologia, psicologia, filosofia, e outras que, utilizando-as mesmo de forma rudimentar para se tentar entender o ser humano. Estas formam uma relação de propedêutica com o Direito, que leva a uma só conclusão.

            Se o ser humano fosse facilmente compreendido não precisaríamos de tantas ciências para decifrá-los, mas há algumas necessidades que são básicas a todos, como por exemplo, se alimentar.

            Se você imaginar que uma pessoa naufragada acorda em uma grande ilha deserta, segundo a “Teoria das necessidades humanas, apontadas pela conhecida pirâmide de Maslow” a primeira necessidade comum a todos seria a fisiológica e em seguida a segurança, portanto, uma pessoa isoladamente numa ilha depois de um naufrágio, tentaria se alimentar primeiro e logo após, iria certamente, antes de perceber que está só nesta ilha,  procurar um corretor ou uma corretora de imóveis, pois este vai precisar de um abrigo. De acordo com Maslow, a segurança vem em segundo lugar.    

            Ainda há quem diga que a profissão de corretor de imóveis seria substituída por aplicativos, como se em toda ilha tivesse inernet.

            Cada ser humano, para o mercado imobiliário, é como se fosse uma ilha, uns sonham, outros simplesmente querem e não precisam sonhar com o que podem adquirir, outros nem conseguem sonhar em ter um imóvel para morar, e é por isso que muitos dizem que corretor vende sonhos. Na minha percepção, e de uma certa forma irônica, “quem vende sonhos é padeiro”. O corretor intermedeia segundo a lei 6.530/78. Se ele usar toda a sua técnica de approach e abordar um grande investir dizendo que vende sonhos, certamente vai perder o seu cliente pois quem investe não sonha. Mesmo para aqueles que sonham em ter sua casa própria, o profissional “corretor da hora” não deve dizer que vai realizar seus sonhos, até por que o corretor que diz que vai realizar o sonho de um cliente não vai pagar as suas prestações da casa própria, todavia é de bom tom dizer, para essa categoria de clientes que vai intermediar na aquisição do seu imóvel, assim ajudando-o, com a sua técnica de intermediação a realizar o sonho da casa própria.

            O corretor de imóveis intermedeia na compra, venda, permuta, administra imóveis nas locações, avalia imóveis para seus clientes, pode atuar como, consultor, perito judicial ou assistente técnico, administra empresas imobiliárias, trabalha em loteamento e incorporações etc…

            A corretagem exige do profissional, além de tudo, conhecimento básico de Direito, engenharia, arquitetura além de conhecer um pouco de psicologia, sociologia, psicopatia e até saber um pouco sobre futebol na busca eterna por empatia com seus promissores clientes potenciais.

            Wow!!! Que profissão. E mesmo com todo esse conhecimento, de preferência, o corretor ainda precisa estar cercado de parceiros de outras profissões como advogados, engenheiros, arquitetos, topógrafos, delegado de polícia, dono de posto de gasolina, lanchonete e até mesmo uma cartomante pois mesmo que ele faça tudo certo, ainda há a possibilidade de tudo dar errado, como foi o caso da ENCOL, empresa incorporadora que foi a falência em época passada e levou muita gente junta. E foi exatamente por este fato que abalou a sociedade brasileira, e foi assim que criaram o tal “patrimônio de afetação” adicionado no artigo 31 -A da lei das incorporações. In verbis…

            …

            LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

            …

”CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetaç””ão, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”

            Como você pode observar, “existem imóveis na planta” com o patrimônio afetado e outros não. Tudo depende da vontade do incorporador como diz a lei. Isto significa que, se o patrimônio for afetado, em caso de falência os condôminos continuarão garantidos na continuidade da construção.

            Por falar em patrimônio de afetação, um fato curioso é que a NOVA LEI DE Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018 no seu artigo 37 – A, inciso II – diz que, em caso de rescisão contratual ou resolução do mesmo por inadimplemento por parte do adquirente, “a pena convencional, não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Por outro lado, quando o patrimônio for submetido ao regime de afetação, a multa é duplicada. Veja abaixo a transcrição da nova lei no seu Inciso IV § 5º. In verbis…

LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.

“ Inciso IV § 5º –  Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”

            Muitos acreditam que, se o cliente adquirente desistir, perde a metade. Isto não é a realidade dos fatos pois tudo depende. Pode ser ou pode não ser, pois cada caso é um caso e tem que ser analisado.

            O mesmo ocorre com o parcelamento do solo na modalidade de loteamento, todavia, no loteamento não há a figura do patrimônio de afetação. A LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018, altera as Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

            O mais curioso é que estas alterações recentes na lei inclui a garantia do pagamento da corretagem. Veja o que diz a lei:

“NOVO MODELO DE CONTRATO DE LOTEAMENTO DEVE OBEDECER A NOVA LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

Art. 3º A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário”.

            Esta mesma inteligência da lei recai sobre as incorporações, ou seja, tanto na venda de lotes, como de imóveis na planta a lei exige no seu resumo de contrato de aquisição dessas unidades autônomas ou lotes, que o nome do corretor ou corretora seja identificado de forma precisa no contrato e ainda diz que se assim não o fizer, o adquirente pode desistir do contrato por culpa da incorporadora ou loteadora, como no exemplo do artigo 3º – Inciso X – § 1º…

§ 1º  Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

            É fácil perceber por todos os motivos acima e muitos mais que a profissão de corretor de imóveis ainda tem muito a crescer e está cada vez mais exigente.

            E agora como fica esta situação. Se o corretor se identificar nos contratos como manda a lei ele tem que apresentar nota fiscal avulsa? Ou só será aceito nota fiscal de pessoa jurídica? É lógico que se o corretor recebe a empresa loteadora ou incorporadora obrigatoriamente terá que contabilizar o pagamento da comissão e o corretor obviamente declarará nas suas rendas, mas se vendeu, passou nota fiscal e esqueceu de apresentar sua declaração no COAF como fica?

            Por isso que a cada dia estou mais convicto que ser corretor é conhecer bem esta teia de leis que envolve e exige muito do profissional. Pois é fato que nesse mundo cercado de regras cada vez mais sem “brechas” é que podemos concluir que:

            “Só tem autonomia quem tem conhecimento”

Clique aqui. Acesse a LEI DE Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018 e saiba mais...

11

nov

O corretor de imóveis empreendedor e o corretor “Mais 1”

Por Prof. Fernando de Queiroz Em , , ,

 

Dizem que por um lado há uma fila de desempregados e por outro uma fila de empregadores ávidos para encontrar profissionais capacitados que atendam às necessidades de suas empresas.

 

Com relação aos profissionais autônomos e em especial, os corretores de imóveis, estes não terão a mesma sorte de encontrar empresários em sua busca, salvo na fase de estágio obrigatório, pois é fato que a maioria dos corretores que se capacitam, certamente percebem que ser dono do seu próprio destino é mais vantajoso e buscam a sua carreira solo. Preferem trabalhar em eventuais parceiras ou mesmo montar o seu próprio negócio.

Uma vez li em uma matéria de revista que, “quem trabalha com patrimônio tem ampla possibilidade de ganhar mais, pois as pessoas pagam um milhão de reais para um corretor de imóveis, mas não paga para um médico. Em geral.”

Segundo a revista InfoMoney, hoje o preço médio de oferta do m² de imóvel de alto padrão no bairro Lebon/RJ está no patamar de R$ 21.428,57 (clique aqui e confira no site). Isto significa que, se um corretor do Estado do Rio de Janeiro for contratado para intermediar a venda um imóvel de 350,00m² nesta localidade e cobrar 6% (seis por cento) de honorários, com base na tabela referencial de Honorários do CRECI/RJ 21ª Região, isto implicaria no pagamento de uma comissão de R$ 449.999,97 ou seja, próximo de meio milhão de reais.

Para chegar a este nível de sofisticação na profissão de corretor de imóveis, é fundamental aprender sobre documentação cartorária, avaliação de imóveis e perícias (clique aqui para acessar nossos cursos online), financiamento imobiliário, marketing digital, noções de Direito Imobiliário, ambiental, legislação urbanística, Direito notarial e registral e outros que facilmente poderíamos adicionar nesta lista de conhecimentos básicos para se exercer o mister de uma das mais importantes profissões do mercado brasileiro.

Segundo o artigo 3º da LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 diz que Art. 3º, “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”

Muita gente pensa que o corretor só vende imóveis. Sinto muito, mas só quem tem o Direito de dispor do bem de raiz com base no artigo 1.228 do nosso código civil é o proprietário. Logo quem vende é o proprietário e ao corretor, como diz a lei 6.530/78 cabe exercer a intermediação, portanto o corretor intermedeia, nunca vende.

Outra mudança importante na profissão de corretor é que a partir do ano de 2010, a Lei nº 12.236 deu nova redação ao artigo 723 do nosso atual código civil e atribuiu ao corretor de imóveis novas responsabilidades. Vejamos…

…

“Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010).

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.          (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010).”

Por outro lado o Código de Defesa do Consumidor LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 no seu Art. 3º diz que…

…

Art. 3°  “Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

  • 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

… Ou seja. Todo consumidor tem que estar atento à aqueles que trabalham promovendo a intermediação nas vendas, locação e permuta de bens imóveis.

Na realidade, o simples fato de um profissional ter sua inscrição na OAB, CRM ou CRECI e etc…  não quer dizer que o consumidor ou tomador de serviços esteja diante de notórios profissionais e sim, significa dizer que você está diante de pessoas devidamente CREDENCIADAS, porém em relação às suas competências  e capacidade para solucionar problemas simples e complexos vai depender de cada um. Aquele que investe mais em conhecimento, aquele que atua mais no mercado será o mais solicitado.

Com tanta exigência legal e com estas novas responsabilidades passíveis de severas punições, não há como continuar achando que “o corretor só vende imóveis.” Por mais ignorante que seja o ser humano neste setor, ele há de reconhecer que o mercado imobiliário cada vez mais precisa da sofisticação, não só do corretor, mas de todas as profissões imobiliárias.

Para completar a seara de exigências da legislação pátria para o exercício da profissão de corretor de imóveis, a LEI Nº 9.613, DE 3 DE MARÇO DE 1998 que dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos e que criou o Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, que a partir de 2019 será comandado pelo Super Ministro do novo governo, obriga o corretor de imóveis a se tornar um verdadeiro informante oficial das autoridades. E o que acontece com o corretor de imóveis que não cumprir a lei nos seus mínimos detalhes?

Por força desta lei, o profissional corretor de imóveis devidamente credenciado é obrigado a guardar informações de todos os seus clientes que adquirirem imóveis acima de 100 mil reais. E todos os anos, mesmo que não tenha não tenha intermediado qualquer venda, o corretor é obrigado a informar através de uma declaração de inocorrência via site COAF. Além disso, caso o corretor perceba alguma transação estranha, tipo paga em moedas estrangeiras ou em dinheiro vivo, por exemplo, tem que informar imediatamente no prazo de 24 horas ao COAF. Ou seja, o corretor passa a ser o informante do superministério sob pena de prisão, conforme a LEI Nº 9.613, DE 3 DE MARÇO DE 1998 pois pelo simples fato de ele não cumprir com sua obrigação legal de informar às autoridades, ele pode ser considerado legalmente cúmplice do crime de lavagem de dinheiro.

O corretor de imóveis também pode trabalhar como assistente técnico das partes nos processos ou perito judicial e apresentar laudos de perícias, com base no código de processo civil e prestar serviços a autoridades no âmbito municipal, estadual e federal, contudo ele deve ficar atento às suas responsabilidades civil e criminal pois um laudo pericial capcioso suspeito for feito por este profissional, ele pode ser penalizado em até mais de 5 anos de reclusão. Assim diz a lei.

Com todas estas responsabilidades, a um certo tempo, ainda correu um boato nas redes sociais e jornais que esta honrada profissão iria acabar com o passar do tempo, talvez por muitos acreditarem que corretor só vende imóveis. É lamentável, mas a ignorância ainda persiste. O que nos conforta é saber que os grandes investidores, a lei e parte do mercado já perceberam sobre a grande evolução desta honrosa profissão.

Um fato histórico curioso sobre a profissão de corretor de imóveis, numa retrospectiva desde a Lei nº 4.116, de 27 de Agosto de 1962 já caduca, é que para ser corretor nesta época, além de uma relação de documentos exigidos era necessário provar que tinha saúde física, assim como provar que não tinha problemas mentais (intelectuais) ou ainda não podia ter varíola. E o pior não era somente isso pois naquela época, até no seu artigo 8º o corretor tinha a desconfiança da lei, senão vejamos…

…

“Art. 8º É vedado ao Corretor de imóveis adquirir para si, seu cônjuge, ascendente e descendente ou para sociedade de que faça parte, bem assim a pessoas jurídicas para si, seus sócios ou diretor, qualquer imóvel que lhe esteja confiado à venda.”

 

Traduzindo o texto acima. A própria lei desconfiava do corretor de imóveis e o tinha como um “Pilantra.”

Quem diria! Hodiernamente é fácil entender que o corretor mais que nunca deve ser um empreendedor, e jamais ser um “Mais 1.” É grande a responsabilidade e as penalidades. Entender o mercado é mais que nunca, cumprir a sua função social com dignidade e ética e deve ser respeitado por todos e ter uma especial atenção das autoridades do país, pois dele é exigido muito e oferecido pouco. Até para comprar o seu próprio carro que é uma ferramenta imprescindível ele não tem qualquer inventivo fiscal do governo.

Portanto “O mercado passa a ser o melhor cliente do profissional da corretagem de imóveis. Logo, se você é corretor ou corretora conseguir entender e atender às necessidades deste seguimento do mercado, as suas possibilidades de sucesso serão as melhores e as oportunidades aparecerão na sua porta. Mesmo assim, é necessário saber aproveitá-las.”

Capacite-se!!!

Autor: Prof. Fernando de Queiro

www.saladocorretor.com



25

out

CUB Custo Unitário Básico e o CUPE – Custos Unitários PINI de Edificações

Por Vicente de Paulo Rocha Mattos Em , , ,

CUB – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO   

Por Eng. Vicente Mattos

1)     DEFINIÇÃO

De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006, o conceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:

“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.

Portanto, o CUB/m² representa o custo parcial do m² de uma obra e não o global, isto é, nesse custo não é levado em conta os demais custos adicionais. De acordo com a ABNT NBR 12721:2006, item 8.3.5:

2)     CRIAÇÃO

A seriedade do CUB/m² é atestada pela sua própria existência. Já se passaram mais de 40 anos desde que a Lei Federal 4.591/64 determinou que os Sindicatos da Indústria da Construção Civil iniciassem o seu processo de cálculo. E ele permanece ativo. A última revisão de sua metodologia de cálculo, publicada em agosto de 2006 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da ABNT NBR 12721:2006, buscou aprimorá-lo, incorporando técnicas e procedimentos construtivos atuais e os seus mais diversos avanços.

3)     OBJETIVO BÁSICO

O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro para a determinação dos custos dos imóveis.

4)     A QUE SE DESTINA

O CUB/m² é um indicador essencial no dia-a-dia das empresas de construção civil.

  1. É ele que possibilita uma primeira referência de custos dos mais diversos empreendimentos;
  2. É ele que permite o acompanhamento da evolução desses custos ao longo do tempo;
  3. É através dele que podemos realizar o registro de nossas incorporações imobiliárias;
  4. É através dele também que podemos verificar o custo básico de nossos empreendimentos.
  5. Pode ser usado como indicador macroeconômico da evolução dos custos de nosso setor.

Por tudo isso, fica demonstrada a relevância deste importante estudo e de se conhecer mais detalhadamente o CUB/m².

Para a completa compreensão do CUB/m², sempre é bom lembrar a importância da consulta à Lei 4.591/64 e também à ABNT NBR 12721:2006.

5)     QUEM CALCULA O CUB

Em seu artigo 54, a referida Lei 4.591/64 determina:

Art. 54: Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

Resumindo, os artigos 54 e 55 da Lei Federal 4.591/64 esclarecem três aspectos muito importantes:

  1. A responsabilidade de calcular o CUB/m² é dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;
  2. Período para divulgação: os Sindicatos da Indústria da Construção Civil devem divulgar o CUB/m² até o dia 05 do mês, ou seja, o CUB/m² de janeiro deve ser divulgado até o dia 05 de fevereiro, o CUB/m² de fevereiro deve ser calculado e divulgado até o dia 05 de março e assim sucessivamente;
  3. Cabe à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da Comissão de Estudo de Avaliação de Custos Unitários na Construção Civil (CE-02:139.13) do Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), elaborar a Norma que estabelece a metodologia a ser adotada pelos Sinduscons de todo o país para o cálculo do CUB/m². Assim, o CUB/m² passou, a partir da publicação de sua primeira Norma Brasileira (ABNT NB-140:1965), a ser calculado e divulgado todos os meses pela maioria dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, atendendo as diversas especificações estabelecidas.

6)     NOVA METODOLOGIA

Em 01/02/2007 entrou em vigor a Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006, estabelecendo uma completa alteração na Norma anterior (ABNT NBR 12721:1999).

O processo de revisão, que resultou na Norma hoje em vigor, atendeu antiga aspiração do setor e da sociedade.

Para a sua realização ocorreu a interação de toda a cadeia produtiva da construção e agentes afins.

Os projetos-padrão da ABNT NBR 12721:2006, em seu item 3.3, define projetos-padrão como: “Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por suas características principais:

  1. a) número de pavimentos;
  2. b) número de dependências por unidade;
  3. c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas;
  4. d) padrão de acabamento da construção e
  5. e) número total de unidades.

De acordo com a ABNT NBR 12721:2006, os projetos-padrão utilizados no cálculo do CUB/m² são os seguintes:

  1. a) Projetos-padrão Residenciais
  2. b) Projetos-padrão Comerciais CAL (Comercial Andares Livres) e
  3. c) CSL (Comercial Salas e Lojas)
  4. d) Projetos-padrão Galpão Industrial e
  5. e) Residência Popular

6.1) – Metodologia de cálculo do CUB/m²

O CUB/m² é calculado com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12721:2006, levando-se em consideração os lotes básicos de insumos (materiais de construção, mão-de-obra, despesas administrativas e equipamentos) com os seus respectivos pesos constantes na referida norma.

A metodologia de cálculo do CUB/m² é simples e permite a consecução de indicadores muito realistas. Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas administrativas e os custos com aluguel de equipamentos são pesquisados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção de todo o país. A pesquisa, preferencialmente, é realizada junto às construtoras, mas também pode, eventualmente, ser realizada junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista, conforme prevê o item 8.3.3 da ABNT NBR 12721:2006: “no caso dos materiais de construção, a coleta pode eventualmente ser realizada com informações levantadas junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista, sendo que os preços dos materiais, posto obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes”.

A ABNT NBR 12721:2006 recomenda que a coleta de dados (preços dos insumos) seja composta de, no mínimo, 20 informações, e deve ser realizada mensalmente entre o 1º e o 25º dia do mês de referência do custo. Além disso, deve-se efetuar um tratamento estatístico dos dados, ou seja, o seu cálculo não pode se resumir apenas à verificação do desempenho médio dos insumos. Deve-se buscar, para cada insumo, um dado que espelhe com fidelidade a real evolução do seu preço. Só assim, é possível a consecução de um CUB mais realista em valor absoluto. Neste sentido, torna-se uma importante tarefa o tratamento estatístico dos dados.

De uma forma geral, como o CUB/m² é calculado para os diversos projetos-padrão, os Sindicatos da Indústria da Construção de todo o país utilizam o CUB/m² representativo, ou seja, um projeto-padrão específico, para acompanhar a evolução dos custos do setor. 

EXCLUSÃO

É importante deixar bem claro que, conforme já citado acima, o CUB/m² representa o custo parcial do m² de uma obra e não o global, isto é, nesse custo não é levado em conta os demais custos adicionais, conforme explicado abaixo:

“Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular:

1)     Obras espaciais:

  • fundações,
  • sub muramentos,
  • paredes-diafragma,
  • tirantes,
  • rebaixamento de lençol freático;
  • elevador(es);

2)     Equipamentos e instalações, tais como:

  • fogões,
  • aquecedores,
  • bombas de recalque,
  • incineração,
  • ar-condicionado,
  • calefação,
  • ventilação e
  • exaustão,

3) Urbanização

  • playground (quando não classificado como área construída);
  • obras e serviços complementares;
  • urbanização,
  • recreação (piscinas, campos de esporte),
  • ajardinamento, instalação e
  • regulamentação do condomínio; e

4)     Outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A – quadro III);

5)     impostos, taxas e emolumentos cartoriais;

6)     projetos:

  • projetos arquitetônicos,
  • projeto estrutural,
  • projeto de instalação,
  • projetos especiais;
  • remuneração do construtor;
  • remuneração do incorporador.”

CUPE – Custos Unitários PINI de Edificações

Enquanto o Custo Unitário Básico, CUB, é um parâmetro calculado pelos sindicatos da Construção civil e regulamentado pela NBR 12721:2006 que define parâmetros básicos para pesquisas de preço, composições de serviços unitários apropriados por empresas de construção civil aplicado a diferentes tipos de projetos previamente definidos, segmentando os níveis de construção, vem que a Editora PINi empresa fortemente integrada ao setor da construção civil, tendo no seu escopo, a TCPO que são uma enormidade de composições de custos unitários de serviços, sistemas integrados para orçamento de obras, além de um grande acervo na edição de livros técnicos direcionados para as engenharias, resolve propor o seu índice próprio para a construção, o CUPE – Custos Unitários Pini de Edificações.

Com essa capacitação foi criado o parâmetro CUPE descrito como Custo unitários PINI de Edificações, e que tem por objetivo propor ao mercado da construção parâmetros por m2 para custos de construção, que podemos explicar como sendo “o cálculo mensal dos custos unitários PINI de Edificações que atualizam projetos padrão de cada tipo de obra previamente definidos”.

Desta forma são atualizados os preços de todos os insumos que participam do cálculo, entre materiais, mão de obra, equipamentos, etc

Para se estimar o preço de prédios, os custos devem ser aplicados ao total de área construída, que engloba áreas privativas e comuns (garagens, hall, escadas etc.).

Da mesma forma que o CUB os custos com serviços especiais não integram o custo por m² do CUPE devendo este ser fruto de orçamento a parte. 

Tipologias do sistema CUPE: 

1)     Residência térrea (250 m²), executada com alvenaria de tijolos cerâmico/comum,

caixilhos de alumínio e vidros temperados com ferragens (fechaduras e dobradiças),

fachada com pintura látex acrílica sobre massa fina e silicone e sobre concreto

aparente (nesse projeto ocorre a substituição da cobertura convencional de telhas

pela laje impermeabilizada);

2)     Residência térrea padrão popular (63 m²), executada com alvenaria de blocos de

concreto, vidros comuns em caixilhos de alumínio, pintura interna e externa com

caiação sobre massa grossa desempenada e cobertura com telhas de fibrocimento;

telha cerâmica.

3)     Prédio com elevador Padrão Médio Alto (13.478,64 m²), executado com alvenaria de

blocos de concreto, janelas de alumínio e portas de madeira, fachada revestida com

placas cerâmicas, cobertura da laje com telha de fibrocimento.

4)     Clínica Veterinária (450 m²), executada com estrutura de concreto armado,

fundações com broca de concreto, laje pré-fabricada convencional, janelas e portas

de PVC, cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica.

CONCLUSÃO GERAL 

Podemos verificar que as metodologias de cálculos para o m² construção calculado pelos sindicatos e pela PINI são bem semelhantes, possuído diferenciações nos modelos finais de apresentação desses custos, uma vez que cada instituição estabelece seus projetos básicos que se encaixasm nas diverss categorias.

Resta ao usuário, que busca um melhor custo unitário, estar ciente dos parâmetros usados em cada memória de cálculo e concluir dentre os resultados aquele que se aproxima mais do valor de mercado da sua região.



14

out

O que é usucapião Extrajudicial

Por Prof. Fernando de Queiroz Em , ,

1) O que é usucapião extrajudicial?

O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.

Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, ou seja, sem precisar de um processo judicial. Saliento que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.

Importante destacar que a presença do advogado é obrigatória neste procedimento.

2) Documentos necessários

De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Publicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:

  1. ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil
  2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
  3. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
  4. justo título* ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

* Sobre o justo título, leia o item “3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?”

3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

Usucapião extrajudicial no NCPC – o que ninguém te conta

FONTE: Site <alestrazzi.jusbrasil> Clique aqui e continue lendo…

Veja a nova LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União…

CLIQUE AQUI PARA ACESSAR LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017

leitura sugerida: 

Artigo: A Usucapião Extrajudicial após a Lei 13465/2017 e a Escritura de Justificação Notarial – Por Letícia Franco Maculan Assumpção  

Publicado em 11/10/2017 – Clique aqui para acessar o site e leia o artigo indicado

13

out

A corretagem de imóveis e a Nova Lei nº 13.465/2017

Por Prof. Fernando de Queiroz Em , , ,

Condomínio de lotes,  condomínio urbano simples ou loteamento de acesso controlado?

Um dos motivos que torna a profissão de corretor de imóveis como sendo uma das profissões mais influentes nos negócios imobiliários, é que para ser considerado bom profissional, ela exige do corretor, educação continuada, atualizações, adaptações e puro conhecimento jurídico antes de se aventurar nas suas consultorias.

O mercado já deu adeus ao corretor de imóveis conhecido como mero tirador de pedidos.

já que considera-se “o bom corretor” aquele que se apresenta como um verdadeiro consultor imobiliário. E, para se tornar um “verdadeiro consultor” é necessário aprender sempre e estar muito atualizado com as novidades.  E não se engane, hoje em da, o cliente que vai investir o seu dinheiro em imóveis não está de brincadeira e nem tão pouco preocupado com qualquer tipo de profissional mediano, ou seja o medíocre.


Depois de 2010 com a alteração do Art. 723 do Código Civil, ou você é um corretor de imóveis profissional ou um dia terá que ser. Mas para tanto é necessário investir em conhecimento! Muito conhecimento. Por Prof. Fernando de Queiroz

Hoje, em pleno século XXI é notório a evolução da profissão de Corretor de Imóveis.  Uma das profissões que mais cresce no mercado imobiliário.

Vamos fazer uma simulação…

Imagine-se você. Um corretor de imóveis. Intermediar na compra e venda de lotes, para muitos é uma tarefa muito fácil dentro da corretagem. Talvez a menos complexa. Mas sejam sinceros. Vamos simular uma situação…

Se você está em um plantão de vendas de lotes. Com um crachá enorme com seu nome escrito, “Fulano de Tal, Corretor de imóveis, consultor imobiliário e perito avaliador” e de repente um cliente atualizado o aborda e te faz a seguinte pergunta:

  • Olá. Tudo bem? O senhor é corretor de imóveis responsável pela intermediação de vendas deste loteamento?

– Isto que o senhor está intermediando trata-se de condomínio de lotes, condomínio urbano simples ou loteamento de acesso controlado?

Se você é corretor(a) de imóveis e ainda não tem segurança na resposta. Leia este artigo sobre Novidades da Lei nº 13.465/2017, sugerido pela Sala do Corretor…

LEI 13.465/2017

Clique aqui e leia um artigo sugerido sobre o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Leia e aprenda mais…

Fonte: Site JusBrasil

12

out

A legislação urbanística nas avaliações de imóveis

Por Prof. Fernando de Queiroz Em , , ,

A importância da abordagem da legislação urbanística nos cursos e nas avaliações de imóveis no Brasil

Um dos maiores desafios da avaliação moderna é quando alguém quer se aventurar a se tornar um perito avaliador imobiliário sem atentar pelo menos para as noções básicas sobre a legislação urbanística do local do imóvel avaliando.

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Desde os primórdios da história da avaliação no Brasil até os dias de hoje e com o aumento populacional, muitas mudanças ocorreram na legislação urbanística brasileira que merecem ser observadas.

Seja engenheiro de avaliações, arquitetos ou corretores de imóveis. Na hora de coletar amostras em uma população, se o perito não estiver atualizado e não souber das nuances definidas através de parâmetros atribuídos a certas regiões ou zonas de uma cidade definida através do Plano Diretor Participativo, este poderá prejudicar o resultado da sua perícia..

O conhecimento sobre este Plano Diretor e outras leis urbanísticas, tais como o Estatuto da Cidade, lei de uso e ocupação do solo – LUOS ou mesmo o código de obras e postura de uma cidade fazem a diferença e contribuem para o sucesso do perito avaliador. Do contrário, a sua não observação pode levar o “profissional” a erro. Vamos tomar como exemplo, o mapa de zoneamento do Plano diretor de Fortaleza.

Observando o mapa de zoneamento acima se você estiver pesquisando por amostras para comparação com um imóvel avaliando na ZOC – Zona de Ocupação Consolidada e comparar com amostras coletadas na zona ao lado, como por exemplo a ZOP1, zona de ocupação preferencial 1, mesmo estando o imóvel avaliando próximo às amostras coletadas na zona vizinha com diferença de quarteirões, isto pode significar um prejuízo incalculável para o seu cliente que deposita no perito avaliador toda a sua confiança, pois os parâmetros são diferentes. Afinal, você é um “perito”.

Outra situação, entre muitas, é a falta de observação na hora de comparar o valor de um imóvel em zona que se pode construir até 72 metros de altura com as Macrozonas de Proteção Ambiental com áreas com restrição de construtividade ou até as vezes áreas ou “Zona non aedificandi”.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir

Outro erro grave nas avaliações é comparar o preço do m² do apartamento edificado sob outorga onerosa do Direito de construir com outro edificado em situação normal. É obvio que o metro quadrado do imóvel edificado em condições especiais teve um custo bem mais elevado e segundo princípios básicos da avaliação, não se pode comparar preços entre coisas diferentes apesar de que na visão do leigo, tudo parece ser igual. Tenha cuidado!

Eis aí alguns tópicos abordados de grande importância para a técnica de avaliação imobiliária pois a base da avaliação comparativa não está somente em fazer cálculos, pois por falar em cálculos estatísticos saiba que esta é a parte mais fácil da perícia, pois avaliar pode se comparar, para fins didáticos ou por analogia, é como se fazer um bolo de aniversário onde as amostras bem captadas respeitando a legislação urbanística são os ingredientes e os cálculos será a receita. Dai você pode imaginar. Se você for fazer um bolo com ingredientes estragados, você pode ter a melhor receita do mundo, porém o resultado todos irão conhecer. Assim acontece com as avaliações imobiliárias.

Autor: Prof. Fernando de Queiroz – CEO – Sala do Corretor – Todos os Direitos Reservados

Quer saber mais? Clique aqui para acessar informações sobre nossa Oficina Permanente para Avaliadores. Sejam todos Bem-Vindos. MATRICULE-SE JÁ!

 

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