HONORÁRIOS DO CORRETOR PERITO AVALIADOR

CONSIDERAÇÕES GERAIS

Clique aqui para assistir ao vídeo do 4º painel realizadoQuinta dia 16 de julho de 2020 as 10:00h.

Primeira reflexão.

Segunda Reflexão

Particularidade do mercado imobiliário

“O mercado imobiliário caracteriza-se como um ‘mercado imperfeito’, com bens não homogêneos, estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos”

FONTE: NBR 14.653-1:0.6 (2019)

Terceira Reflexão

TIPOS DE CONHECIMENTO

Conhecimento empírico, científico, filosófico e teológico

• A diferença entre o conhecimento empírico, o científico, o filosófico e o teológico está em como o adquirimos
• O conhecimento empírico diz respeito ao conhecimento popular. É o que aprendemos a partir da nossa interação e observação do mundo;
• O conhecimento científico compreende as informações e fatos que são comprovados por meio da ciência;
• O conhecimento filosófico nasce a partir das reflexões que o ser humano faz sobre questões subjetivas;
• O conhecimento teológico, ou religioso, é o baseado na fé religiosa, acreditando que ela detém a verdade absoluta.

FONTE: SITE DIFERENÇA.COM

Revisão por Juliana Diana

Professora de Biologia e Doutora em Gestão do Conhecimento

CONSIDERAÇÕES GERAIS

Alguns questionamentos sobre avaliação de imóveis na corretagem:

1. Qualquer corretor de imóveis pode avaliar imóveis?
2. É obrigado ser cadastrado no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis?

Em quais circunstâncias o corretor de imóveis pode atuar como Perito Avaliador?

• PERITO AVALIADOR PARA FINS COMERCIAIS
• PERITO AVALIADOR PARA FINS JUDICIAIS
• PERITO JUDICIAL
• ASSISTENTE TÉCNICO

Quais as responsabilidades civil e penal imputadas ao perito avaliador negligente, imprudente ou imperito?

Artigo 723 do CC

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.        (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Ver falsa perícia

Art. 342. Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade como testemunha, perito, contador, tradutor ou intérprete em processo judicial, ou administrativo, inquérito policial, ou em juízo arbitral: (Redação dada pela Lei nº 10.268, de 28.8.2001)

Pena – reclusão, de 2 (dois) a 4 (quatro) anos, e multa.     (Redação dada pela Lei nº 12.850, de 2013)     (Vigência)

• § 1^o As penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é praticado mediante suborno ou se cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em processo penal, ou em processo civil em que for parte entidade da administração pública direta ou indireta.(Redação dada pela Lei nº 10.268, de 28.8.2001)
• § 2^o O fato deixa de ser punível se, antes da sentença no processo em que ocorreu o ilícito, o agente se retrata ou declara a verdade.(Redação dada pela Lei nº 10.268, de 28.8.2001)

Conceito de “Honorários”

O que quer dizer honorários?

Conceito de honorários. Do latim honorarĭus, honorário é aquilo que serve para honrar alguém. … Quando o conceito é usado no plural (honorários), diz respeito à remuneração que recebe um profissional liberal pelo seu trabalho.

FONTE: Site conceito.de

02 – PREÇO x VALOR Qual a relação?

Segundo o site mgapress.com.br – preço se refere ao dinheiro que damos por algo, ao seu custo. Já valor está ligado à percepção de preço, ou seja, a toda qualidade, talento e credibilidade incutida em um serviço ou produto.

FONTE: https://mgapress.com.br/blog/preco-x-valor

O CADE E AS TABELAS “REFERENCIAIS DE HONORÁRIOS ELABORADAS PELAS INSTITUIÇÕES DO SISTEMA COFECI-CRECI

“livre concorrência;” (negritamos)

No entendimento do CADE, desde 5 de outubro de 1988, com a promulgação da atual Carta Constitucional, nenhum produto ou serviço pode sofrer precificação cogente (obrigatória), que induza à ideia de cartelização (uniformização de preços). Na nova regra, além dos fornecedores de produtos e serviços em geral, foram incluídos os Sindicatos, as Associações e os Conselhos de fiscalização profissional, dentre eles os Sindicatos e os Conselhos dos Corretores de Imóveis.”

Fonte: http://www.creci-am.gov.br/portal/?p=3125

Para explicar a decisão do CADE vamos citar dois exemplos, com relação a cobrança de honorários por tabelas e convenções do SINDIMOVEIS e homologadas pelo Sistema COFECI-CRECI

Vamos relembrar e atribuir circunstâncias especiais em que o corretor de imóveis pode atuar como Perito Avaliador?

O QUE SE DEVE CONSIDERAR PARA A COMPOSIÇÃO DOS VALORES DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS DE UMA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS INCONTESTE DE ALTA COMPLEXIDADE

• Conhecimento, capacitação e ética são, dentre outros, os principais fatores que compõem o valor de uma avaliação;
• O grau de complexidade da avaliação é um fator fundamental para a composição do preço;
• O tipo de imóvel urbanos ou rurais;
• A metodologia a ser utilizada;
• A avaliação em parceria entre corretores conforme art. 728 do CC;
• A equipe multidisciplinar em situações específicas;
• UMA OBSERVAÇÃO IMPORTANTE. O artigo 473 do CPC diz que “O laudo pericial deverá conter…
• … § 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.”
• Os quesitos esquisitos nas perícias judiciais;
• Avaliação em situação paradigma;
• As despesas de locomoção para busca de amostras, impressão dos PTAMs, gráfica e o pagamento do Selo Certificador a CRECI da sua respectiva região;
• Outros sócios indiretos como a união e municípios que também cobram tributos tanto para pessoa física como para pessoa jurídica, apenas como exemplo para PJ a União cobra IRPJ/CSLL/COFINS/PIS/INSS e o município cobra apenas o ISS;
• Cartórios devem ser incluídos nas despesas pois já pagamos mais de R$ 400,00 por uma matrícula mãe de um simples loteamento;

COM RELAÇÃO AO PERITO AVALIADOR QUE ELABORA PTAM’s PARA FINS COMERCIAIS OU JUDICIAIS

Abaixo apresentamos uma tabela referencial moderna e atualizada destinada aos peritos avaliadores que elaboram PTAM’s para fins comerciais e judiciais.

PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Tabela Referencial de Honorários (CRECI-SP)

“Os valores constantes da atual tabela foram aprovados em Assembléia do SCIESP realizada em 27.janeiro.2009, devidamente homologada pelo CRECI/SP na 24ª Reunião Plenária, realizada em 27.janeiro.2009, recomendando-se sua divulgação através de afixação em local visível ao público.”

FONTE: https://www.crecisp.gov.br/corretor/tabelareferencialdehonorarios

Em 2017 o CRECI-SP emitiu a PORTARIA Nº 6425/2017 Estabelece tabela referencial para honorários de avaliação mercadológica

O Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 2ª Região, no exercício regular de suas atribuições legais e regimentais…

FONTE: https://www.crecisp.gov.br/Media/tabela_honorarios_6425.pdf

Por outro lado, é importante que o corretor de imóveis saiba que mesmo no sistema COFECI-CRECI, não existe uma tabela de referência nacional, veja o exemplo da tabela de honorários do CRECI- 15ª Região sobre cobrança de honorários relativo à avaliação de imóveis, que entrou em vigor em 01 janeiro de 1997

FONTE: http://www.sindimoveisce.org.br/wp/wp-content/uploads/2014/10/tabela-honorarios.pdf

Fazendo uma comparação entre as tabelas acima expostas, podemos concluir que:

CRECI 2ª REGIÃO – Calculando o valor dos honorários com base na tabela referencial na tabela do CRECI-SP sobre o imóvel de R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 pode-se cobrar honorários entre R$ 4.948.12 até R$ 9.300,93.

CRECI 15ª REGIÃO – Calculando o valor dos honorários com base na tabela referencial na tabela do CRECI-CE sobre o imóvel de R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 pode-se cobrar honorários com base em 0,5% entre R$ 3.000,00 até R$ 3.500,00.

Um pouco de filosofia:

• Segundo um dos maiores especialistas em avaliações de imóveis do Brasil – Dr. Luiz Fernando Barcellos, um corretor de imóveis perito avaliador inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de imóveis, pode atuar em qualquer Estado da Federação para avaliar imóveis eventualmente ou até por várias vezes sem ter que pagar mais uma anuidade para o CRECI daquela região;
• A exigência de capacitação também é igual para todos e todos os cursos autorizados pelo sistema COFECI/CRECI seguem as basas de projetos pedagógicos com a mesma exigência para todos;
• Os peritos avaliadores que querem sempre ir além, precisam estar sempre se capacitando em palestras, painéis online e especialmente em cursos livres e o sistema COFECI/CRECI com o CRECISP  e outros CRECI’s em parceria até oferecem cursos espetaculares online para seus corretores credenciados e claro, além dos cursos online da Sala do Corretor.
• O grau de responsabilidade Civil e Penal e a punibilidade caso o perito ultrapasse seus limites é igual para todos pois a lei é federal e abstrata;
• Os imóveis que valem um milhão em São Paulo não valem mais nem menos que os imóveis que valem um milhão no Estado do Ceará ou em qualquer outra região.

A nossa conclusão é que, se todas as exigências acima citadas são iguais para quaisquer corretor de imóveis perito avaliador em qualquer parte do país, por que temos tabelas referenciais distintas? Não seria melhor pensarmos na possibilidade de estimular e criar políticas para unificar ou até diminuir essas discrepâncias?

Não podemos em hipótese alguma contra-argumentar que todos são livres para definir suas tabelas referenciais. Unidos, seremos mais fortes.

PERITO JUDICIAL

O perito judicial é o auxiliar do Magistrado, pago pelo poder judiciário ou pelas partes a mando do Juiz em processo judicial. E mesmo considerando o Art. 1º da tabela referencial mais recente do CRECI 2ª Região, que diz o que segue:

“Art. 1º – Estabelecer uma Tabela de Honorários referenciais nos moldes da editada pelo Conselho Nacional de Justiça (Resolução 232, de 13 de julho de 2016), que prevê o pagamento aos senhores Peritos Judiciais pelos trabalhos realizados em processos na chamada Justiça Gratuita, conforme prevê o artigo 95, parágrafo 3º, II, do Código de Processo Civil – Lei 13.105/2015.”

É notório que a tabela do CRECI 2ª Região poderia ser eleita a “TABELA REFERENCIAL” mais atualizada para a categoria de corretores de imóveis trabalhando para poder judiciário, mas a realidade e que se cobra honorários com valor atual sugerido de R$ 300,00 a R$ 400,00 por hora trabalhada  na elaboração do pareceres ou laudo pericial. Vale salientar que não é uma regra, pois o perito deve se sentir a vontade para cobrar o que lhe for razoável.

O PERITO AVALIADOR COMO ASSISTENTE TÉCNICO NO PROCESSO JUDICIAL OU COMO AUXILIAR TÉCNICO MULTIDISCIPLINAR DO ADVOGADO EM AVALIAÇÕES COMPLEXAS.

Os peritos avaliadores são profissionais autônomos, mas é bom salientar que, por força da lei e princípios normativos abaixo resumido, podemos trabalhar com dois ou vários colegas formando ou não, uma equipe multidisciplinar para atender um só cliente ou vários, dependendo da necessidade ou complexidade da demanda.

Em primeiro lugar temos o artigo 728 do código civil brasileiro que diz e deixa claro que corretores de imóveis podem trabalhar em parceria e dividir honorários e responsabilidade, senão vejamos…

CAPÍTULO XIII – Da Corretagem

“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”

Por outro lado, a ABNT – Associação brasileira de normas técnicas diz…

ABNT NBR 14653-1:2019

0.7 AVALIAÇÕES COMPLEXAS

“Nos casos em que as avaliações de bens ou direitos envolvam o concurso de profissionais com áreas de formação, especialidades ou ênfases distintas, são observadas as condições e restrições previstas nas atribuições definidas pela legislação específica de cada área. São exemplos dessas avaliações as de complexos industriais, recursos ambientais, empreendimentos, entre outros.

A coordenação do trabalho pode ser exercida por um profissional especialista na área de avaliações, considerada preferencialmente, a predominância da modalidade avaliatória no caso.”

Tratando-se de assistente técnico, o Art. 475. do CPC diz que: “Tratando-se de perícia complexa que abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito, e a parte, indicar mais de um assistente técnico.”

Por outro lado, nas avaliações complexas o assistente técnico é livre para acompanhar o desenvolvimento da elaboração do laudo de perícia acompanhando o perito da Justiça em todos seus passos, contestando e até apresentando o seu parecer técnico para contrapor e argumentar contrário senso as conclusões do laudo de perícia para o convencimento do Magistrado.

A formação de equipe multidisciplinar não se resume a trabalhos somente entre peritos avaliadores. É possível formar uma equipe multidisciplinar, como por exemplo um corretor de imóveis e um engenheiro agrônomo. Um corretor de imóveis perito avaliador e um Estatístico para conferir suas inferências no tratamento dos cálculos do seu PTAM, assim como pode contratar um contador ou economista para mensurar o valor de um fundo de comércio. Seguindo essa lógica podemos entender que é plenamente possível um corretor perito avaliador formar uma equipe multidisciplinar com um advogado.

Em consulta feita ao um de nossos especialistas em direito internacional e imobiliário, Dr. Pedro Jackson Colares, é plenamente possível essa formação de equipe, na condição em que o perito avaliador seja protagonista de todo sucesso do resultado positivo do processo judicial, ou mesmo extrajudicial em uma negociação. Vamos citar dois exemplos:

Exemplo 01

Num processo de desapropriação o Estado ofereceu por uma Gleba Urbanizável, R$ 160.000,00 (Cento e sessenta mil reais). E uma equipe multidisciplinar de avaliadores provou que o valor aproximado da Gleba era de 2 milhões de reais. Argumentação suficiente, através de parecer técnico, para convencer as partes para uma negociação extrajudicial equilibrada

Exemplo 02

Vejam como funciona a opinião técnica sobre a avaliação de um mesmo imóvel por profissionais habilitados em um caso específico.

Afinal, quanto vale? 218 mil ou mais de 29 milhões?

Não responda. O juiz já decidiu!

Um perito avaliador renomado atuando na condição de perito judicial provou incontestavelmente no processo, que um imóvel desapropriado por certo município brasileiro avaliado por este em R$ 218.000,00 valia na verdade quase 30 milhões de reais.

Quanto você acha que merece este profissional ser pago pelo seu trabalho, sendo este o protagonista do sucesso deste resultado excepcional. Veja parte do dispositivo da sentença abaixo:

Conforme nosso consultor jurídico Dr. Pedro Jackson Colares, e dentro da tabela de honorários da OAB, é perfeitamente possível cobrar honorário na base de 30% sobre o resultado da causa.

A nossa opinião, com base nas premissas acima citadas, é possível dessa forma, que este perito avaliador de alta performance que elabora Pareceres ou Laudos incontestes, possa pleitear pelo menos um valor inicial que cubra as despesas do acompanhamento em todo processo , e mais 5% do resultado no final, que no caso real acima daria R$ 29.985.000,00 x 5% = R$ 1.499.250,00

Valor dos Honorários, R$ 1.499.250,00 (Um milhão, quatrocentos e noventa e nove mil duzentos e cinquenta reais)

Outra premissa importante que podemos adicionar e que não a proibição na lei sobre a possibilidade de pleitear honorários conforme sugestão acima. O que não podemos é continuar sendo protagonista dos sucessos dos nossos clientes tornando-os milionários sem participar da festa!?

Um acordo dessa natureza, com a formação desta equipe multidisciplinar que nos referimos acima, é considerado um negócio jurídico perfeito pois atende o artigo 104 do novo código civil brasileiro com relação às principais condições do contrato ou seja:

• Vontade livre
• agente capaz;
• objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
• forma prescrita ou não defesa em lei.

E então, por que não pleitear?

AUTOR:

Prof. Fernando de Queiroz

CEO – Sala do Corretor

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• Nossos agradecimentos ao Dr. Frederico Mendonça pela oportunidade!