Investimento direto em imóveis e autorização de residência para estrangeiros no Brasil

Com o cenário atual de desvalorização do Real em relação às demais moedas, mas que pode ser momentânea, além da queda dos juros na esfera global, são fatos que direcionam os investidores estrangeiros a terem diminuídas suas opções. Sem dúvidas é um bom momento de aquisição de imóveis no Brasil, já que essa condição e oportunidade, principalmente das moedas estrangeiras supervalorizados, pode ter ou não, um curto lapso temporal.

Vale ressaltar que investidores podem fazer investimentos no Brasil e ainda adquirirem uma autorização de residência no País.

São duas as formas de investimento e aquisição das residências, vejam-se as hipóteses:

Investimento direto em imóveis e autorização de residência:

O Ministério da Justiça poderá conceder autorização de residência, nos termos do art. 35 da Lei nº. 13.445, de 24 de maio de 2017, e dos art. 42 e 151, caput, do Decreto nº. 9.199, de 2017, à pessoa física que pretenda, com recursos próprios de origem externa, realizar investimento imobiliário no Brasil com potencial para geração de empregos ou de renda no País.

O pedido de autorização de residência prévia é um procedimento que tem seu desenvolvimento no Ministério da Justiça com sede em Brasília/DF, mas com o processamento todo eletrônico (MIGRANTEWEB).

O valor mínimo do investimento é de 700 mil reais, sendo aplicável tal regra para o nordeste e norte do País. Para o restante das regiões brasileiras o valor mínimo será de 1 milhão de reais.

Poderá ser admitido o regime de copropriedade, desde que cada interessado coproprietário tenha investido os valores acima definidos.

O valor do investimento imobiliário poderá ser objeto de financiamento na parte que exceder o montante do valor necessário para cada tipo de investimento por região do Brasil.

A aquisição deve ser realizada dentro da área urbana em imóveis já construídos ou em construção e para se atingir os valores retro expostos pode haver o somatório da compra de vários imóveis.

Quando se tratar de imóveis já construídos, o estrangeiro deverá apresentar a seguinte documentação:

– Da empresa ou da pessoa física requerente:

a) Ato de eleição ou de nomeação de seu representante legal devidamente registrado no órgão competente, nos termos do inciso V, do art. 1º da RN 01/2017 e ato legal que rege a pessoa jurídica devidamente registrada no órgão competente ou documento de identificação, no caso de pessoa física interessada no pedido, nos termos do inciso IV, do art. 1º da RN 01/2017;

b) Declaração de instituição de crédito autorizada ou registrada em território nacional junto ao Banco Central do Brasil, atestando a transferência internacional de capital para a aquisição dos bens imóveis no valor definido no caput do art. 2º, ressalvando-se o disposto no § 1º do art. 2º, nos termos do inciso I, b, do art. 3º, da RN 36/2018;

c) Formulário de Requerimento de Autorização de Residência, conforme Anexo I, assinado pelo interessado ou por seu representante legal, de acordo com o inciso I, do art 1º, da RN 01/2017;

d) Guia de Recolhimento da União, simples, da taxa de processamento e avaliação de pedidos de autorização de residência com o respectivo comprovante de pagamento, de acordo com o inciso VIII, do art. 1º, da RN 01/2017;

e) Indicação ou cópia do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica CNPJ ou do Cadastro de Pessoa Física CPF, nos termos do inciso VI, art. 1ª da RN 01/2017; e

f) Registro Geral do Imóvel, atestando a propriedade do bem imóvel do investidor, livre de ônus ou encargos, nos termos do inciso I, a, do art. 3º, da RN 36/2018.

– Do estrangeiro:

a) Documento de viagem válido ou outro documento que comprove a sua identidade e a sua nacionalidade, nos termos dos tratados de que o País seja parte, nos termos do inciso II, do art. 1º, da RN 01/2017

Quando se tratar de imóveis ainda em construção, o estrangeiro deverá apresentar a seguinte documentação:

– Da empresa ou da pessoa física requerente:

a) Alvará de Construção expedido nos termos da legislação brasileira, nos termos do inciso II, c, do art. 3º, da RN 36/2018;

b) Ato de eleição ou de nomeação de seu representante legal devidamente registrado no órgão competente, nos termos do inciso V, do art. 1º da RN 01/2017 e ato legal que rege a pessoa jurídica devidamente registrada no órgão competente ou documento de identificação, no caso de pessoa física interessada no pedido, nos termos do inciso IV, do art. 1º da RN 01/2017;

c) Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel, devidamente registrado, nos termos do inciso II, a, do art. 3º, da RN 36/2018;

d) Declaração de instituição de crédito autorizada ou registrada em território nacional junto ao Banco Central do Brasil, atestando a transferência internacional de capital para aquisição dos bens imóveis ou para o pagamento, a título de sinal no Contrato de Promessa de Compra e Venda; e

f) Memorial de Incorporação devidamente registrado.

– Do estrangeiro:

O prazo da residência prévia prevista na norma será de 02(dois) anos.

Antes de vencido o prazo da residência acima exposto ou estando o estrangeiro já em território nacional ao abrigo de outro tipo de visto ou residência, poderá pleitear a autorização de residência no MIGRANTEWEB, sendo documentos essenciais os seguintes:

Quando se tratar de imóveis já construídos, o estrangeiro deverá apresentar a seguinte documentação:

– Da empresa ou da pessoa física requerente:

c) Formulário de Requerimento de Autorização de Residência, conforme Anexo I, assinado pelo interessado ou por seu representante legal, de acordo com o inciso I, do art 1º, da RN 01/2017;

e) Indicação ou cópia do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica CNPJ ou do Cadastro de Pessoa Física CPF, nos termos do inciso VI, art. 1ª da RN 01/2017; e

f) Registro Geral do Imóvel, atestando a propriedade do bem imóvel do investidor, livre de ônus ou encargos, nos termos do inciso I, a, do art. 3º, da RN 36/2018.

– Do estrangeiro:

a) Certidões de antecedentes criminais ou documento equivalente emitido pela autoridade judicial competente de onde tenha residido nos últimos cinco anos, nos termos da RN 01/2017;

b) Declaração, sob as penas da lei, de ausência de antecedentes criminais em qualquer país, nos cinco anos anteriores à data da solicitação de autorização de residência, nos termos da RN 01/2017;

c) Documento de viagem válido ou outro documento que comprove a sua identidade e a sua nacionalidade, nos termos dos tratados de que o País seja parte, nos termos do inciso II, do art. 1º, da RN 01/2017; e

d) Documento que comprove a sua filiação, devidamente legalizado e traduzido por tradutor público juramentado, do artigo 1º, nos termos da RN 01/2017.

Quando se tratar de imóveis ainda em construção, o estrangeiro deverá apresentar a seguinte documentação:

– Da empresa ou da pessoa física requerente:

a) Alvará de Construção expedido nos termos da legislação brasileira, nos termos do inciso II, c, do art. 3º, da RN 36/2018;

c) Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel, devidamente registrado, nos termos do inciso II, a, do art. 3º, da RN 36/2018;

f) Memorial de Incorporação devidamente registrado.

– Do estrangeiro:

a) Certidões de antecedentes criminais ou documento equivalente emitido pela autoridade judicial competente de onde tenha residido nos últimos cinco anos, nos termos da RN 01/2017;

d) Documento que comprove a sua filiação, devidamente legalizado e traduzido por tradutor público juramentado, do artigo 1º, nos termos da RN 01/2017.

O prazo da residência prevista na norma será de 02(dois) anos.

Necessita-se, ademais, que o estrangeiro encontre imóvel juridicamente perfeito, ou seja, regularizado e efetive a compra.

Esse tipo de autorização de residência prévia depende, dentre outros fatores, de como os valores foram enviados para o investimento no Brasil. Por esse motivo é preciso analisar os contratos de câmbio, se já enviada a quantia, ou orientar para que os valores cheguem de uma forma correta.

O valor tem que ser enviado do nome do estrangeiro para a pessoa que está vendendo o imóvel, seja física ou jurídica.

Sempre que entender cabível, o Ministério da Justiça realizará diligências in loco para verificar a realização do investimento.

Os procedimentos de residência prévia ou de residência são imediatamente expostos no sistema MIGRANTEWEB quando protocolizados, no entanto somente entram em análise alguns dias após o protocolo. Da data que o processo entra em análise a autoridade imigratória tem 30(trinta) dias para decidir sobre o pedido ou fazer exigências.

A ausência de documento ou falha na instrução do processo acarretará o seu sobrestamento para cumprimento de exigência, pelo prazo de 30(trinta) dias, contados da data de ciência por meio eletrônico do interessado, sob pena de indeferimento do pedido.
As exigências necessárias para o pedido serão feitas desde logo e de uma só vez ao interessado, justificando-se exigência posterior apenas em caso de dúvida superveniente.

Excepcionalmente, poderá ser concedida dilação para o cumprimento de exigência pelo prazo de até 30(trinta) dias, prorrogável a critério do Ministério da Justiça, desde que devidamente justificado.

A notificação de qualquer ato administrativo ou de decisão exarada pelo Ministério da Justiça será efetuada por meio eletrônico que assegure a certeza da ciência do interessado, podendo ainda ser realizada, se necessário, por via postal com Aviso de Recebimento – AR.

Concluída a instrução do processo, o Ministério da Justiça decidirá quanto à autorização no prazo estabelecido na Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, prorrogável por igual período, mediante justificativa expressa.

Denegada a autorização de residência caberá recurso, no prazo de 10(dez) dias contados da data da ciência do interessado, dirigido à autoridade que proferiu a decisão, para efeitos de reconsideração. A análise da reconsideração será realizada no prazo de até 30(trinta) dias do recebimento do recurso. Caso não haja reconsideração da decisão, o recurso será encaminhado de ofício para autoridade superior competente.

O recurso deverá ser acompanhado da Guia de Recolhimento da União da taxa de processamento e avaliação de pedidos de autorização de residência com o respectivo comprovante de pagamento.

Após deferida a residência, o estrangeiro deverá se registrar no Departamento de Polícia Federal, sendo-lhe atribuído um número de registro migratório e, posteriormente, receberá sua identidade de imigrante(CRNM – Carteira de Registro Migratório Nacional).

O investidor imobiliário deverá permanecer no território nacional por, no mínimo, 30 (trinta) dias durante o prazo concedido na autorização de residência, contados a partir do registro junto à Polícia Federal.

A renovação do prazo inicial de residência, por período de até 02(dois) anos e a posterior alteração do prazo de residência, para prazo indeterminado, observará ao disposto na Resolução Normativa nº. 30, de 12 de junho de 2018, do CNIg.

investimento em pessoa jurídica para compra de imóveis

Essa modalidade é destinada ao imigrante que venha ao País, com recursos próprios de origem externa, realizar investimento em pessoa jurídica no Brasil, em projeto com potencial para geração de empregos ou de renda no País.

O valor mínimo usual para efetivar-se a obtenção de residência prévia com base em investimento é de 500 mil reais. A quantia deve ser enviada por cada um dos pretendentes à autorização de residência.

Há uma outra opção: investimento entre 150 mil e 500 mil reais, mas deve haver um projeto de investimento que promova algum tipo de inovação.
Na análise do pedido com base nesse investimento menor, o empreendimento receptor do investimento deverá demonstrar o atendimento a, pelo menos, uma das seguintes condições:

ter recebido investimento, financiamento ou recursos direcionados ao apoio à inovação de instituição governamental;
estar situado em parque tecnológico;
estar incubado ou ser empreendimento graduado;
ter sido finalista em programa governamental em apoio a startups; ou
ter sido beneficiado por aceleradora de startups no Brasil.

O Ministério da Justiça também poderá autorizar residência prévia ao investidor com o valor menor quando a empresa recém-constituída ou já existente demonstrar o atendimento às seguintes condições:

originalidade quanto ao grau de ineditismo do produto, processo ou serviço a ser introduzido no mercado e que constitua a atividade principal da empresa;
abrangência quanto ao grau de penetração do produto, processo ou serviço a ser introduzido no mercado e que constitua a atividade principal da empresa; e
relevância quanto ao grau de impacto e potencial de gerar valor do produto, processo ou serviço a ser introduzido no mercado e que constitua a atividade principal da empresa.

Em quaisquer dos casos, há a necessidade que uma empresa seja criada e que tenha um sócio brasileiro, um estrangeiro com autorização de residência/visto ou um administrador delegado(brasileiro ou estrangeiro com visto ou autorização de residência), pois o estrangeiro no Brasil não pode trabalhar enquanto não obtiver a autorização de residência. Uma empresa já existente também pode servir para o objetivo, desde que preencha os requisitos acima delineados.

Esse tipo de autorização de residência depende, dentre outros fatores, de como os valores foram enviados para o investimento no Brasil. Por esse motivo é preciso analisar os contratos de câmbio, se já enviada a quantia, ou orientar para que os valores cheguem de uma forma correta.

O valor tem que ser enviado do nome do estrangeiro para a conta da empresa no Brasil. O administrador brasileiro ou estrangeiro tem o controle da sociedade e poderá movimentar quantias na conta da empresa, mas o especialista no assunto pode impor limites para que isso não ocorra caso seja do interesse dos sócios.

Os documentos básicos para análise do pedido são os seguintes:

– Documentos da empresa ou da pessoa física requerente:

a) Ato de eleição ou de nomeação de seu representante legal devidamente registrado no órgão competente, nos termos do inciso V, do art. 1º da RN 01/2017 e ato legal que rege a pessoa jurídica devidamente registrada no órgão competente com o capital estrangeiro investido devidamente integralizado, nos termos do I, do art. 5º da RN 13/2017 ou documento de identificação, no caso de pessoa física interessada no pedido, nos termos do inciso IV, do art. 1º da RN 01/2017;

b) Comprovante de investimento externo, mediante a apresentação da Tela Quadro Societário Atual – Registro Declaratório de Investimento Externo Direto no Brasil – do sistema do Banco Central, comprovando a integralização do investimento na empresa receptora, e contrato de câmbio emitido pelo Banco receptor do investimento, nos códigos de natureza fato que caracterizam o investimento direto estrangeiro, nos termos do inciso II, do art. 5º da RN 13/2017;

c) Formulário de Requerimento de Autorização de Residência, conforme Anexo I, assinado pelo interessado ou por seu representante legal, de acordo com o inciso I, do art 1º, da RN 01/2017;

d) Indicação ou cópia do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica CNPJ ou do Cadastro de Pessoa Física CPF, nos termos do inciso VI, art. 1ª da RN 01/2017; e

e) Plano de Investimento ou de Negócios, nos termos do art. 4º da RN 13/2017;

– Do estrangeiro:

b) Guia de Recolhimento da União, simples, da taxa de processamento e avaliação de pedidos de autorização de residência com o respectivo comprovante de pagamento, nos termos do inciso VIII, art. 1ª da RN 01/2017.

Ante o entendimento estabelecido pela Imigração desde o mês de dezembro/2017, o processo pode ser indeferido mesmo com o envio da quantia acima, pois são levados em consideração outros critérios, tais como a geração de emprego e renda, que, caso não cumpridos, face a um exame puramente subjetivo e discricionário do analista, levam ao insucesso do procedimento. O que determina o sucesso do procedimento é o projeto de investimento adequado a cada caso concreto.

O Plano de Investimento ou de Negócios, com prazo de execução de 03 (três) anos, deverá conter os seguintes tópicos:
a) definição do negócio:

1. setor econômico e localização;
2. descrição do serviço a ser prestado; e
3. concretização do investimento e prazo para início das atividades.
b) objetivo do empreendimento:
1. importância do investimento para a localidade e para o setor econômico;
2. tecnologia e serviços envolvidos;
3. existência de apoio de programas governamentais e locais;
4. existência de parcerias;
5. mercado pretendido; e
6. estratégia de desenvolvimento do negócio.
c) geração de emprego ou renda:
1. plano de contratação nos três primeiros anos (quantidade de empregados e cargos);
2. salários a serem pagos; e
3. investimento na capacitação e qualificação dos funcionários; e
4. plano financeiro: descrição da aplicação do valor investido.

Todos os procedimentos até o deferimento são realizados no Brasil e os únicos documentos que o estrangeiro deverá enviar são o passaporte e CPF. Posteriormente, na hora de pegar o visto, será necessário um atestado de antecedentes criminais sem condenações e outros documentos básicos, a exemplo de fotos e formulário.

Todo o trabalho pode ser realizado com os estrangeiros fora do Brasil e eles virão somente para se registrar.

Caso haja necessidade da autorização de residência prévia também para os dependentes, deverá o estrangeiro enviar uma cópia simples do passaporte do dependente e do documento que comprove o parentesco.

Os trâmites se passam pela Junta Comercial, Banco Central do Brasil e Ministério da Justiça, dentre outros.

Depois de aprovada, a autorização de residência prévia será enviada para o Ministério das Relações Exteriores e posteriormente para o consulado brasileiro da cidade indicada pelo estrangeiro no exterior.

Todo trâmite acima tem duração de mais ou menos 3(três) meses, entretanto em face da ausência dos estrangeiros no Brasil e da necessidade de abertura de empresa, em alguns casos o procedimento pode durar até 5(cinco) meses.

Após ser aposto o visto no passaporte, o estrangeiro deverá vir ao Brasil em até 90(noventa) dias e se registrar em até 90(noventa) dias na Polícia Federal.

O estrangeiro poderá pleitear a autorização de residência em até 90(noventa) dias antes de se alcançar 3(três) anos do deferimento da residência prévia com base em investimento, sendo documentos essenciais os seguintes:
– Da empresa ou da pessoa fíisca requerente:
a) Ato de eleição ou de nomeação de seu representante legal devidamente registrado no órgão competente, nos termos do inciso V, do art. 1º da RN 01/2017 e ato legal que rege a pessoa jurídica devidamente registrada no órgão competente com o capital estrangeiro investido devidamente integralizado, nos termos do I, do art. 5º da RN 13/2017 ou documento de identificação, no caso de pessoa física interessada no pedido, nos termos do inciso IV, do art. 1º da RN 01/2017;

a) Comprovante de investimento externo, mediante a apresentação da Tela Quadro Societário Atual – Registro Declaratório de Investimento Externo Direto no Brasil – do sistema do Banco Central, comprovando a integralização do investimento na empresa receptora, e contrato de câmbio emitido pelo Banco receptor do investimento, nos códigos de natureza fato que caracterizam o investimento direto estrangeiro, nos termos do inciso II, do art. 5º da RN 13/2017;

b) Cópia da Relação Anual de Informações Sociais – RAIS relativa aos últimos três anos, que demonstre o cumprimento da geração de empregos prevista no Plano de Investimento, nos termos do inciso IV, do art. 6º, da RN 13/2017;

d) Cópia da declaração do Imposto de Renda do último exercício fiscal da empresa e respectivo recibo de entrega, nos termos do inciso III, do art. 6º, da RN 13/2017;

e) Cópia da última guia de recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço FGTS, acompanhada da relação de empregados, nos termos do inciso V, do art. 6º, da RN 13/2017;

f) Formulário de Requerimento de Autorização de Residência, conforme Anexo I, assinado pelo interessado ou por seu representante legal, de acordo com o inciso I, do art 1º, da RN 01/2017;

g) Guia de Recolhimento da União, simples, da taxa de processamento e avaliação de pedidos de autorização de residência com o respectivo comprovante de pagamento, de acordo com o inciso VIII, do art. 1º, da RN 01/2017;

h) Indicação ou cópia do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica CNPJ ou do Cadastro de Pessoa Física CPF, nos termos do inciso VI, art. 1ª da RN 01/2017;

i) Plano de Investimento ou de Negócios, nos termos do art. 4º da RN 13/2017; e

j) Requerimento fazendo referência ao processo que deu origem à autorização de residência prévia, nos termos do inciso I, do art. 6º, da RN 13/2017.

– Do estrangeiro:

a) Certidões de antecedentes criminais ou documento equivalente emitido pela autoridade judicial competente de onde tenha residido nos últimos cinco anos, nos termos da RN 01/2017;

b) Cópia da Carteira de Registro Nacional Migratório CRNM, nos termos do inciso II, do art. 6º, da RN 13/2017;

c) Declaração, sob as penas da lei, de ausência de antecedentes criminais em qualquer país, nos cinco anos anteriores à data da solicitação de autorização de residência, nos termos da RN 01/2017; e

d) Documento de viagem válido, nos termos dos tratados de que o País seja parte, nos termos do inciso II, do art. 1º, da RN 01/2017.

Os procedimentos de residência prévia ou de residência são imediatamente expostos no sistema MIGRANTEWEB quando protocolizados, no entanto somente entram em análise alguns dias após o protocolo. Da data que o processo entra em análise a autoridade imigratória tem 30(trinta) dias para decidir sobre o pedido ou fazer exigências.

Denegada a autorização de residência caberá recurso, no prazo de 10 (dez) dias contados da data da ciência do interessado, dirigido à autoridade que proferiu a decisão, para efeitos de reconsideração. A análise da reconsideração será realizada no prazo de até 30 (trinta) dias do recebimento do recurso. Caso não haja reconsideração da decisão, o recurso será encaminhado de ofício para autoridade superior competente.

O recurso deverá ser acompanhado da Guia de Recolhimento da União da taxa de processamento e avaliação de pedidos de autorização de residência com o respectivo comprovante de pagamento.Após deferida a residência, o estrangeiro deverá se registrar no Departamento de Polícia Federal, sendo-lhe atribuído um número de registro migratório e, posteriormente, receberá sua identidade de imigrante(CRNM – Carteira de Registro Migratório Nacional).

A carteira terá uma validade indeterminada, mas será necessário um novo processo para que seja avaliado o cumprimento do projeto de investimento no prazo de até 3(três) anos contados do deferimento.

Sempre que entender cabível, o Ministério da Justiça poderá efetuar diligências para a constatação da existência física da empresa e das atividades que vem exercendo, assim como solicitar documentação complementar que entender necessária para comprovação dos requisitos previstos no Plano de Investimento ou de Negócios. A residência fica condicionada à comprovação da execução do Plano de Investimento ou de Negócios, a critério do Ministério da Justiça.

Excepcionalmente, a critério do Ministério da Justiça, para fins de continuidade da residência, será observado o contexto econômico, finalidade do desenvolvimento da atividade e prosseguimento de potencialidade de geração de emprego ou de renda no País.
O prazo de residência será indeterminado após a constatação de cumprimento do plano de investimento.

Sobre o autor:

Caro leitor,

Após se aposentar do cargo de Delegado da Polícia Federal, onde exerceu funções de chefia na área de imigração daquele órgão estatal, meu pai, Carlos Alberto da Silva Colares, fundou o escritório Colares Advocacia – Assessoria e Consultoria Especializada no ano de 1997 na cidade de Fortaleza/CE.

Na época, eu já cursava a faculdade de Direito e comecei a laborar no escritório que somente atuava na área de imigração.

No final do ano de 1999, fui diplomado como Bacharel em Direito pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR e em 13/06/2000 fui inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, seccional do Estado do Ceará.

Em razão do grande fluxo de imigrantes com intuito de sediar suas empresas no Brasil e investir em alguns ramos, principalmente no de imóveis, a atuação do escritório foi direcionado aos ramos empresarial e imobiliário.

Dessa forma, agreguei à minha formação uma pós-graduação em Direito Empresarial pela Universidade Estadual do Ceará – UECE e uma especialidade em Direito Imobiliário pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR

Hoje advogo no escritório Colares Advocacia – Assessoria e Consultoria Especializada, que tem como principais ramos de atuação a Imigração, Direito Empresarial e Imobiliário com sede em Fortaleza/CE, mas com atuação em todo território nacional.

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Dr. Pedro Jackson Melo Colares
Advocacia Especializada
www.colaresadvocacia.com.br
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