Brasil é um dos cinco países do mundo que mais vende terra para estrangeiros

 

© Fornecido por El Pais Brasil Os campos de soja tomam os altos das chapadas nos quatro estados da região da Matopiba.

“A aquisição de terras de um país por governos e empresas estrangeiros é um processo que ocorre há vários séculos, porém, podemos detectar fases específicas nas diferentes histórias e geografias destas aquisições. Uma mudança importante teve início em 2006 e foi marcada por um rápido aumento no volume e na expansão geográfica das aquisições estrangeiras.” Assim a socióloga holandesa-americana Saskia Sassen, professora da Universidade de Columbia e da London School of Economics, uma das principais pensadoras sobre o tema, inicia o segundo capítulo do livro Expulsões (Paz e Terra, 2015), intitulado O novo mercado global de terras.

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O processo descrito por Saskia parte de levantamentos com diferentes metodologias que detectaram a presença cada vez maior do capital estrangeiro na aquisição de terras, inclusive no Brasil. Dados de 2016 da plataforma Land Matrix, que monitora grandes aquisições de terras, revelam que, de 2000 a 2015, 42,2 milhões de hectares foram negociados em todo o mundo por empresas estrangeiras, sobretudo no Sul global – o número também inclui intenções de compra. Desse total, 26,7 milhões de hectares foram efetivamente comprados em um total de 1.004 transações nos 15 anos cobertos pelo relatório. O Brasil está entre os cinco países com maior área envolvida nessas transações, junto com a Rússia, Indonésia, Ucrânia e Papua-Nova Guiné. Somadas, as áreas negociadas pelos cinco países representam 46% das compras de terra arável levantadas pela Land Matrix. Usando outra metodologia, a ONG Grain contabiliza 28,9 milhões de hectares envolvidos em transações em 79 países desde 2008. O processo de apropriação de grandes parcelas de terras em outros países pelo capital internacional foi batizado internacionalmente de land grabbing (“apropriação de terras”, numa tradução livre).

No Brasil, o Mato Grosso e o Matopiba são as regiões preferenciais de grandes aquisições, de acordo com Márcio Perin, coordenador da área de Terras da consultoria Informa Economics IEG/FNP, referência na análise dos preços e transações de terra no país. A região de cerrado entre o Maranhão, o Tocantins, o Piauí e a Bahia, considerada a última fronteira agrícola do país, foi delimitada pela Embrapa e o Incra como alvo de um projeto de desenvolvimento agropecuário defendido pela senadora Kátia Abreu (PSD-TO) junto à presidenta Dilma Rousseff, que assinou o Decreto 8.847, de maio de 2015, estabelecendo formalmente o Projeto Matopiba. Em um discurso inflamado, em outubro do ano passado, a senadora criticou duramente em plenário a decisão do governo Temer de extinguir Departamento do Matopiba da estrutura do Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento.

A região reúne unidades de conservação, terras indígenas e comunidades tradicionais do cerrado afetadas pela valorização das terras e pela agricultura de larga escala. O processo de especulação de terras e de expansão do agronegócio na região, bem como violação da vie direitos humanos decorrente desse choque, veio à luz em um relatório produzido pela Rede Social de Justiça e Direitos Humanos, divulgado em fevereiro deste ano.

Preço dos alimentos

A alta do preço dos alimentos e a crise financeira global de 2008 estão entre os fatores apontados por especialistas como Devlin Kuyek, pesquisador da Grain, para a busca por terras em países do Sul. “Isso está relacionado à crise dos preços dos alimentos em 2007 e 2008 e à crise financeira internacional, que começou pouco depois”, disse em entrevista à Pública. “A crise do preço dos alimentos encorajou países ricos e dependentes de importações de alimentos a incentivar suas empresas a adquirir terra em outros continentes para produzir comida. A crise de 2008 motivou players do mercado financeiro a buscar a terra como uma alternativa mais segura para destinar seu capital diante da volatilidade do mercado de ações”, explicou.

A alta do preço dos alimentos referida por Kruyek aparece nos dados da FAO (Organização das Nações Unidas para a Alimentação e a Agricultura). Entre 2000 e 2008, o preço dos cereais quase triplicou. Dados do Oakland Institute, do período entre 2005 e 2008, também registram alta – 83% – puxada pelos preços do trigo, do milho e do arroz. A terra, por sua vez, é considerada um ativo seguro na incerteza dos mercados pós-crise de 2008. “A terra sempre foi vista como um ativo de baixo risco”, analisa Márcio Perin, da FNP. Como o ouro e as obras de arte, a terra é “tradicionalmente uma forma de reserva de valor”, diz.

O professor Sérgio Pereira Leite, do Programa de Pós-Graduação de Ciências Sociais em Desenvolvimento, Agricultura e Sociedade (CPDA) da Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro (UFRRJ), concorda com Perin. “Embora a terra não seja um ativo financeiro stricto sensu, como uma aplicação no banco, ela em geral consegue valorizar o capital nela investido mesmo sem necessariamente ser objeto de alguma atividade produtiva. Não é o ativo mais rentável, porém é um dos mais seguros”. Leite remete-se aos estudos do economista maranhense Ignácio Rangel, que, analisando a crise econômica dos anos 1980, já apontava para o fato de a terra ser um ativo financeiro seguro e independente da inflação. Além da alta do preço dos alimentos e da crise financeira, Leite aponta a crise ambiental e energética como fator relevante na busca por recursos naturais e fontes alternativas de geração de energia.

Saskia Sassen descreve a formação do mercado global de terras a partir do receituário do Fundo Monetário Internacional (FMI) para os países emergentes e dos programas do Banco Mundial, implantados no Sul global a partir dos anos 1970. A análise destaca também a pressão pelo levantamento das barreiras de exportação e importação pela Organização Mundial do Comércio (OMC), nas décadas de 1990 e 2000, como relevantes para o desenvolvimento desse mercado. Essas medidas prepararam o terreno para as grandes aquisições de terra globalmente, diz a socióloga, que foram depois impulsionadas por outras demandas: por alimentos, biocombustíveis, pelo controle das águas, por madeira. Além disso, as políticas de abertura à circulação de capitais permitiram “o aumento abrupto das aquisições, por meio da relativa facilidade da execução formal de muitos novos tipos de contrato e pela rápida diversificação de compradores”, entre eles grandes bancos e fundos internacionais, como destaca Saskia.

Para o professor Sérgio Pereira Leite, o fenômeno do land grabbing no Brasil tem características próprias, como o fato de o país manter há décadas uma política de estímulos à agroindústria. “Durante os anos 1970 e 1980, por exemplo, o Estado brasileiro praticou uma política de crédito extremamente subsidiada, com taxa de juros real negativa. Ou seja, havia uma taxa de juros real menor do que a inflação. O que acontecia: o tomador do empréstimo na realidade recebia, implicitamente, uma transferência de renda do Estado”, argumenta Leite. Para acessar essas benesses do crédito subsidiado, era necessário ser produtor rural, o que atraiu múltiplos atores – incluindo setores sem vínculo com a produção agropecuária, como o financeiro – a formar conglomerados agrícolas. Mesmo com variações, a política de subsídios à agricultura seguiu nas décadas seguintes em governos de diferentes lados do espectro político e permanece até hoje, atraindo os investidores para o país.

Os campos de soja tomam os altos das chapadas nos quatro estados da região da Matopiba.JOSÉ CÍCERO DA SILVAAGÊNCIA PÚBLICA

Sérgio Leite aponta também um processo de “financeirização da agricultura” em que o valor não está na produção, mas na especulação com as commodities agrícolas. “Hoje se trata de apostar na valorização financeira que a produção engendra. Cada vez mais se associou à expectativa de ganhos reais, da comercialização da produção agropecuária, uma dimensão especulativo-financeira”, explica, dando como exemplo as transações nas bolsas de mercados futuros, como a de Chicago. “Se você analisar os dados do Banco Mundial, em um relatório lançado em 2010, eles já apontavam uma alta brutal na transação de hectares em escala internacional motivada pelos ganhos com a produção física e a dimensão financeira”, afirma Leite. Essa estratégia, diz o professor, trouxe para o investimento agrícola grandes atores do setor financeiro, citando os investimentos do megainvestidor George Soros para a produção de energia a partir de biomassa de cana de açúcar no Mato Grosso do Sul e no Tocantins. De acordo com um levantamento da Grain, divulgado em dezembro de 2017 em uma reportagem do site De Olho nos Ruralistas, os grupos estrangeiros detinham cerca de 3 milhões de hectares no Brasil.

“A China é um caso paradigmático: é um país imenso do ponto de vista espacial, mas sem terras disponíveis para abastecer o seu enorme mercado consumidor alimentar. Por isso, a busca internacional por soja, sobretudo como ração animal”, diz Leite. No Brasil, os chineses aportaram capitais, por exemplo, na Universo Verde Agronegócios, integrante do Chongqing Grain Group.

O consultor Márcio Perin, da Informa Economics IEG/FNP, cita outros fatores para o interesse despertado pelo país, como o aumento de produtividade do agronegócio nacional. “O nível de profissionalização da agricultura no Brasil nos últimos dez, quinze anos melhorou exponencialmente. A gente começou a atingir níveis de produtividade e rentabilidade muito interessantes”, afirma. Perin destaca também a valorização da terra como atrativo para grandes fundos nacionais e internacionais.

Os dados da Informa Economics IEG/FNP acompanham a valorização das terras no Matopiba durante os últimos 15 anos. Os preços por hectare de quatro regiões monitorados pela consultoria – oeste baiano, a cidade de Balsas (MA), Uruçuí (PI) e a média do Estado do Tocantins – apresentam valorizações reais (já descontada a inflação do período) impressionantes. Em média, as terras no estado do Tocantins valorizaram 273% entre 2003 e 2018 (de R$ 1.245 para R$ 11.000 o hectare). Em Uruçuí (PI), o preço foi de R$ 1.308 a R$ 8.000 por hectare – valorização de 158% acima da inflação do período, crescimento real de 7% ao ano.

Imobiliárias agrícolas: o caso da Radar

A aproximação entre o setor produtivo e o chamado capital fictício – aportado em títulos de crédito – foi detectada pelo pesquisador Fábio Teixeira Pitta já em sua tese de doutorado sobre as transformações sofridas pela indústria canavieira em São Paulo desde o Proálcool, que vigorou no Brasil entre 1975 e 1990. Em 2011, Pitta, hoje pós-doutorando do Departamento de Geografia da Universidade de São Paulo (USP), produziu um relatório em conjunto com os pesquisadores Carlos Vinícius Xavier e Maria Luísa Mendonça para a ONG Rede Social Justiça e Direitos Humanos que investigou a fusão entre a gigante brasileira da cana de açúcar Cosan S/A e a petrolífera anglo-holandesa Shell. No trabalho, o grupo apontou o papel decisivo da subsidiária Radar Propriedades Agrícolas S.A. na expansão das atividades econômicas da Cosan. À época, a Radar já havia movimentado 400 milhões de dólares e administrava 70 mil hectares de terra.

Formada em 2008 por uma sociedade entre a Cosan e o fundo TIAA (Teachers Insurance Annuity Association), a Radar é uma imobiliária agrícola que gerencia as aposentadorias de 5 milhões de funcionários públicos em 15 mil instituições dos Estados Unidos. O TIAA é um dos maiores fundos de investimento do planeta, com 1 trilhão de dólares em patrimônio e 37 bilhões de dólares em receitas no ano fiscal de 2016. O fundo associou-se à Cosan para formar a Radar por meio de uma subsidiária chamada Mansilla Participações. Hoje, a Radar possui 670 propriedades em nove estados do Brasil – incluindo os quatro do Matopiba – que totalizam 280 mil hectares sob sua gestão. Um portfólio avaliado em R$ 5,7 bilhões.

Os pesquisadores da Rede Social de Justiça investigaram a ascensão da Radar em um momento em que o setor de cana de açúcar brasileiro enfrentava a maior crise de sua história: 44 usinas haviam quebrado nas cinco safras anteriores ao ano de 2014 e, das atuantes, 33 estavam em recuperação judicial e 80 mil pessoas haviam sido demitidas. “Depois de um contexto como o do século XXI, em que o boom das commodities levou a uma expansão em área das principais culturas agrícolas, principalmente soja, açúcar e milho, isso se desdobrou, em um segundo momento, na alta do preço da terra em geral, e aí ela se torna um ativo financeiro interessante funcionando como uma ação em bolsa”, explica Pitta. “O investidor procura o ganho na margem: você adquire a terra por um valor, espera o preço subir e depois vende. Esse foi o caso da Radar”, afirma.

Segundo ele, o lucro não se limita às transações diretas com as terras adquiridas, explica. No caso de empresas de capital aberto em bolsa, a simples aquisição de grandes porções de terra e a formação de portfólios respeitáveis fazem subir o preço das ações, por exemplo. As grandes aquisições de terras impactam também a oferta, fazendo subir o preço da terra.

Foi seguindo os passos da Radar que Pitta chegou ao Matopiba, onde a empresa havia feito várias aquisições, alvo do relatório deste ano da Rede Social de Justiça e Direitos Humanos. A Rede também se debruçou sobre outros atores desse mercado relativamente novo – que inclui empresas com mais tradição na produção agrícola como a SLC Agrícola que tem como braço imobiliário a SLC Land, financiada por recursos do fundo britânico Valiance Capital. Nos anos de 2015 e 2016, as receitas da SLC Agrícola com a produção agrícola caíram – acompanhando a tendência do preço das commodities -, mas o aumento do preço das terras que constam no portfólio da subsidiária SLC Land compensou essa diminuição de receita. “As variações positivas no portfólio da SLC Agrícola, baseadas no preço da terra permitem que a empresa as incorpore nos relatórios para acionistas e os utilize como base para adquirir novas dívidas, assim como promessas de expansão futura, realimentando tal processo”, avaliam Pitta e a Rede no relatório.

Além de analisar os fatores envolvidos na valorização de terras em Matopiba, entre eles a presença de vastas extensões nas chapadas do cerrado – que cobre 90% da região –, Fábio Pitta constatou velhos problemas por trás desse boom econômico. No sul do Piauí, onde fez boa parte da pesquisa, encontrou uma série de cartórios sob intervenção judicial por fraudes associadas às matrículas rurais. A vara agrária de Bom Jesus, órgão do Tribunal de Justiça do Piauí, contabiliza nada menos de 6 milhões de hectares bloqueados – ou seja, que constavam em matrículas com validade jurídica suspensa para análise – e outros 2 milhões de hectares definitivamente cancelados.

Nesse cenário, era de esperar que as grandes empresas comprassem áreas com pendências jurídicas graves, a começar pela Radar, que havia feito negócios com o empresário paulista Euclides de Carli no Maranhão. De Carli é alvo de uma série de ações judiciais por questões fundiárias e, em 2016, teve 124 mil hectares bloqueados pela Vara Agrária de Bom Jesus. Em entrevista ao site Cidade Verde, o juiz Heliomar Rios Ferreiras, responsável pela Vara Agrária, estimou que, com base nas ações que tramitam em sua jurisdição, um total de 195 bilhões de reais já foi movimentado nas áreas que estão bloqueadas ou canceladas. O montante é mais de quatro vezes superior ao prejuízo estimado pela Polícia Federal no esquema de corrupção desvendado na Operação Lava Jato, de 42 bilhões.

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A pesquisa revela também os impactos socioambientais da atividade agrícola em larga escala, como a contaminação das águas por agrotóxicos e a permanência de pragas nas lavouras, e aborda o crescimento da violência com a chegada dos grandes investidores, gerando cobiça nos grileiros locais pelo território das comunidades tradicionais dos “baixões” – áreas de encosta das chapadas, que ficam abaixo dos platôs do agronegócio. O pesquisador constatou também expedientes ilegais de apropriação das terras de ocupação tradicional, como a “grilagem verde”, em que as empresas avançam sobre a área das comunidades tradicionais para atingir o percentual de 20% de preservação de terras determinado pelo Código Florestal para o bioma Cerrado.

Coincidência ou não, pouco depois que Pitta e a Rede publicaram seu primeiro relatório, a Cosan vendeu sua participação na Radar à Mansilla e realizou um lucro de cerca de R$ 1 bilhão nessa história.

“Grandes negociações estagnaram de 2014 para cá”

Em 2010, o então ministro Luís Adams, da AGU, emitiu um parecer que retomou os parâmetros da lei sobre a aquisição de terras por estrangeiros (Lei nº 5.709/71), que haviam sido afastados pelo próprio órgão em 1994. Com isso, as restrições da lei de 1971 às aquisições de terra voltaram a valer, como a limitação de dimensões das áreas que podem ser compradas e a exigência de autorização prévia do Ministério da Agricultura para implantar projetos agrícolas. Com isso, as valorizações de terras perderam ritmo, de acordo com Márcio Perin, do Informa Economics IEG/FNP. “Esse parecer criou uma insegurança por parte dos investidores, que começaram a questionar: ‘se eu não posso ser dono dessa terra, como eu vou investir?’. Quem estava ficou, mas deu uma restringida em novas aquisições. Continuaram acontecendo investimentos, mas num ritmo bem menor”, afirma Perin.

Outros fatores contribuíram para desaquecer o mercado de terras, como a brusca queda do preço das commodities e a valorização do dólar, além da crise política-institucional após as eleições de 2014. “Negociações de grande porte praticamente não aconteceram de 2014 pra cá, e houve uma estagnação desse mercado”, analisa o coordenador de Terras da FNP. Ainda assim, de acordo com ele, o valor nominal das negociações (somados levando-se em conta a inflação) se manteve e os preços caíram levemente e em termos de valores reais.

Não à toa, uma das principais pautas da bancada ruralista durante o governo Temer foi a aprovação de dois projetos de lei que permitem a compra de terras por estrangeiros. Um deles é o PL 2.289/2007, do deputado Beto Faro (PT/PA), e o outro é o PL 4.059/2012, de autoria da Comissão de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento Rural da Câmara dos Deputados. Outro projeto de lei que deve afetar o mercado de terras é o PLC 212/2015, de autoria da Câmara por iniciativa do deputado Roberto Balestra (PP/GO), que, entre outras medidas, institui a Célula Imobiliária Rural (CIR), um título de crédito que permite ao produtor rural negociar parcialmente sua área na bolsa de valores. O projeto foi aprovado no plenário do Senado em junho do ano passado e retornou à Câmara após emendas apresentadas pelo senador Ronaldo Caiado (DEM/GO).

FONTE: MSN.COM

A diferença entre o amador e o profissional no mercado imobiliário

Vamos conceituar os profissionais como:


a·ma·dor |ô|
(amar + -dor)

adjetivo e substantivo masculino

“amador”, in Dicionário Priberam da Língua Portuguesa [em linha], 2008-2013, https://www.priberam.pt/dlpo/amador [consultado em 12-02-2018].

  1. Que ou o que revela inexperiência em algum assunto ou .atividade.

adjetivo

  1. Que é praticado ou exercido por gosto e não profissionalmente (ex.: desporto amador; teatro amador).

“amador”, in Dicionário Priberam da Língua Portuguesa [em linha], 2008-2013, https://www.priberam.pt/dlpo/amador [consultado em 12-02-2018].


pro·fis·si·o·nal
(profissão, na forma profession-, + -al)
adjetivo de dois gêneros

  1. Que se relaciona com uma dada profissão (ex.: sindicato profissional, ensino profissional).

substantivo de dois gêneros

  1. Pessoa que faz uma coisa por ofício (ex.: profissionais do futebol). ≠ AMADOR

adjetivo de dois gêneros e substantivo de dois gêneros

  1. Que ou quem revela profissionalismo. ≠ ANTIPROFISSIONAL

“profissional”, in Dicionário Priberam da Língua Portuguesa [em linha], 2008-2013, https://www.priberam.pt/dlpo/profissional [consultado em 12-02-2018].


Ninguém nasce sabendo. É natural que todos que iniciam em uma profissão passem pela fase do amadorismo, pois ainda não atingiram experiência na sua profissão para se considerarem um verdadeiro profissional, pois quem assim o define como profissional ou não é o próprio mercado e não temos o que discutir pois é um axioma, ou seja, uma proposição tão evidente que não precisa ser demonstrada.

“Todo profissional é feito para o mercado. E é o mercado quem diz se ele fica ou é expurgado!”

Você já se deparou com um profissional que tem como base da sua opinião o “ACHISMO OU O ACHADISMO?”

E o que é o Achismo ou o achadismo?


a·chis·mo
(acho, primeira pessoa do singular do presente do verbo achar + -ismo)

substantivo masculino

[Informal]  Exposição, argumentação ou conjunto de .ideias que se baseia apenas na .subjetividade, na opinião pessoal (ex.: evite usar argumentos baseados em achismos). = ACHADISMO

Palavras relacionadas:

achadismoachista

“achismo”, in Dicionário Priberam da Língua Portuguesa [em linha], 2008-2013, https://www.priberam.pt/dlpo/achismo [consultado em 12-02-2018].


E O QUE SÃO PREMISSAS?

Hoje vamos aprender sobre o significado prático da palavra “PREMISSA” e a sua importância filosófica nas argumentações e segurança nas suas conclusões…

VEJA A IMAGEM AO LADO

Tem um adágio popular que diz “Nem tudo que reluz é ouro e nem tudo que balança cai”!

 

Ninguém pode afirmar nada sobre as condições físicas das garrafas ou os canos que as interligam sem antes ter certeza. É necessária uma inspeção física para chegar a uma conclusão real, do contrário você ficará no achismo ou achadismo.

E se você não tem a certeza e não quer assinar seu certificado de amadorismo, pelo menos parta de premissas e tente buscar respostas com bases lógicas, pois se você ainda não percebeu, esta é a forma mais profissional para suas conclusões. E tem mais, o mercado perceberá e o julgará por isso.

“O mercado decide, quem fica e quem sai!”

Portanto, cada conclusão sua há de partir de premissas com bases sólidas, pois muitas foram as respostas diversas umas das outras. E quais são as premissas com relação as garrafas na imagem acima?

Uns responderam que a garrafa que enche primeiro é a de número 6 outros responderam a de número 5 e outros disseram que depende. Se os canos não estiverem entupidos e se as passagens de água estiverem totalmente livres entre todas as garrafas então a resposta com base nessas premissas seria a garrafa 6.

O que faz a ciência para dirimir tantas opiniões sobre um mesmo objeto de estudo?

O certo é que, em qualquer profissão, e em especial nas profissões imobiliárias e com foco na corretagem de imóveis, é importante saber que cada resposta errada que estes profissionais derem a seus clientes, certamente lhes causarão um dano que será mensurado em valores monetários para ressarcir seus clientes, pois é o que diz a lei. Como por exemplo, o direito a informação com base no Código de Defesa do Consumidor e até mesmo o código civil no seu artigo 723 que diz o que segue…

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Isto quer dizer que. Enquanto o nosso problema for só opinar quanto ao enchimento das garrafas com a água da torneira, tudo bem. Ache, parta de premissas subjetivas, faça o que bem entender, mas quando o assunto for para profissionais, a lei é cruel e o mercado seu maior inimigo. Basta você opinar com achismo, pois fazendo assim as suas chances de permanecer no mercado são mínimas, portanto estude sempre, se atualize, leia e pratique muito pois o mercado está a muito tempo esperando por estes profissionais.



Alguns “causos verídicos”:

1 – Quando se aluga um imóvel eu não posso achar:

Exemplos apenas ilustrativos…

Um corretor alugou um imóvel financiado pela CAIXA pelo SFH e no contrato de mútuo está bem claro que alugar o imóvel é terminantemente proibido, mas mesmo assim, o imóvel foi alugado, feito um contrato de locação entre o mutuário que ainda não é dono e está proibido de alugar o imóvel financiado por força da lei, e ainda passa uma procuração para o corretor dando total direitos de representa-lo.

Em seguida, no passar do tempo, o inquilino não paga o aluguel, o contrato não tem validade jurídica. E agora? Como tudo isto será resolvido? Quanto vai custar uma ação de imissão de posse já que o contrato não tem valor para a lei e qual o total de danos que obviamente será pago ao mutuário pelo corretor que achou que ele era o dono do imóvel? Pense nisso…

2 – Na hora de intermediar na compra ou venda de um imóvel o corretor profissional não pode achar. Ele é obrigado a saber quem é o verdadeiro dono, pois só vende quem for dono não é isso?

Esse sim é também outro “causo verídico”:

Um corretor no início de carreira captou um imóvel e imediatamente colocou uma placa de vende-se, anunciou o valor pedido pelos vendedores sem qualquer avaliação, colocou a sua placa de VENDE-SE e passou dois meses trazendo vários clientes para visitar o imóvel. Gastou tempo, gasolina, dinheiro e quando finalmente aparece um verdadeiro comprador ele verifica que o imóvel está sendo vendido pelos filhos dos pais falecidos sem ter passado por inventário, pois o cliente sabia que se abrisse o processo de inventário apareceria outros herdeiros e ai? Como fica a situação.

Pois é, o profissional ficou a ver navios, pois ele não achava e tinha certeza que quem estava vendendo eram os legítimos proprietários. Pois é. Ele achou.

3 – Quando se faz uma avaliação eu não posso achar;

Esta é mais fácil ainda de contar.

Um corretor foi contratado para avaliar e vender um imóvel e assim o fez em menos de um mês. Vendeu o imóvel por R$ 315.000 pois ele apenas opinou quanto ao valor sem avaliar a unidade autônoma daquela edificação. Depois de 3 meses após a venda toda a família dos vendedores o procurou com três laudos de avaliação nas mãos comprovando que ali, o apartamento valeria no mínimo R$ 410.000,00 e vieram pedir que ele pagasse a diferença sob pena de processá-lo por imperícia etc…

4 – Quando se faz uma permuta eu não posso achar;

Na permuta você troca um imóvel por outro. A base principal dessa negociação para um bom acordo será uma avaliação precisa dos dois imóveis. Tente fazer diferente e apenas achar e você já saberá onde tudo isso terminará…

Até posso achar, mas como já sabemos a lei não nos permite. E tudo é uma questão de princípios, premissas, lei e lógica.

É preciso fazer uma minuciosa análise antes de chegar a qualquer conclusão. O que você acha?

Autor: Prof. Fernando de Queiroz

Sala do Corretor – Todos os Direitos reservados@12 de fevereiro de 2018

A importância da abordagem da legislação urbanística nos cursos e nas avaliações de imóveis no Brasil

Um dos maiores desafios da avaliação moderna é quando alguém quer se aventurar a se tornar um perito avaliador imobiliário sem atentar pelo menos para as noções básicas sobre a legislação urbanística do local do imóvel avaliando.

Desde os primórdios da história da avaliação no Brasil até os dias de hoje e com o aumento populacional, muitas mudanças ocorreram na legislação urbanística brasileira que merecem ser observadas.

Seja engenheiro de avaliações, arquitetos ou corretores de imóveis. Na hora de coletar amostras em uma população, se o perito não estiver atualizado e não souber das nuances definidas através de parâmetros atribuídos a certas regiões ou zonas de uma cidade definida através do Plano Diretor Participativo, este poderá prejudicar o resultado da sua perícia..

O conhecimento sobre este Plano Diretor e outras leis urbanísticas, tais como o Estatuto da Cidade, lei de uso e ocupação do solo – LUOS ou mesmo o código de obras e postura de uma cidade fazem a diferença e contribuem para o sucesso do perito avaliador. Do contrário, a sua não observação pode levar o “profissional” a erro. Vamos tomar como exemplo, o mapa de zoneamento do Plano diretor de Fortaleza.

Observando o mapa de zoneamento acima se você estiver pesquisando por amostras para comparação com um imóvel avaliando na ZOC – Zona de Ocupação Consolidada e comparar com amostras coletadas na zona ao lado, como por exemplo a ZOP1, zona de ocupação preferencial 1, mesmo estando o imóvel avaliando próximo às amostras coletadas na zona vizinha com diferença de quarteirões, isto pode significar um prejuízo incalculável para o seu cliente que deposita no perito avaliador toda a sua confiança, pois os parâmetros são diferentes. Afinal, você é um “perito”.

Outra situação, entre muitas, é a falta de observação na hora de comparar o valor de um imóvel em zona que se pode construir até 72 metros de altura com as Macrozonas de Proteção Ambiental com áreas com restrição de construtividade ou até as vezes áreas ou “Zona non aedificandi”.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir

Outro erro grave nas avaliações é comparar o preço do m² do apartamento edificado sob outorga onerosa do Direito de construir com outro edificado em situação normal. É obvio que o metro quadrado do imóvel edificado em condições especiais teve um custo bem mais elevado e segundo princípios básicos da avaliação, não se pode comparar preços entre coisas diferentes apesar de que na visão do leigo, tudo parece ser igual. Tenha cuidado!

Eis aí alguns tópicos abordados de grande importância para a técnica de avaliação imobiliária pois a base da avaliação comparativa não está somente em fazer cálculos, pois por falar em cálculos estatísticos saiba que esta é a parte mais fácil da perícia, pois avaliar pode se comparar, para fins didáticos ou por analogia, é como se fazer um bolo de aniversário onde as amostras bem captadas respeitando a legislação urbanística são os ingredientes e os cálculos será a receita. Dai você pode imaginar. Se você for fazer um bolo com ingredientes estragados, você pode ter a melhor receita do mundo, porém o resultado todos irão conhecer. Assim acontece com as avaliações imobiliárias.

Autor: Prof. Fernando de Queiroz – CEO – Sala do Corretor – Todos os Direitos Reservados

Quer saber mais? Clique aqui para acessar informações sobre nossa Oficina Permanente para Avaliadores. Sejam todos Bem-Vindos. MATRICULE-SE JÁ!

A corretagem de imóveis e a Nova Lei nº 13.465/2017

Condomínio de lotes,  condomínio urbano simples ou loteamento de acesso controlado?





Um dos motivos que torna a profissão de corretor de imóveis como sendo uma das profissões mais influentes nos negócios imobiliários, é que para ser considerado bom profissional, ela exige do corretor, educação continuada, atualizações, adaptações e puro conhecimento jurídico antes de se aventurar nas suas consultorias.

O mercado já deu adeus ao corretor de imóveis conhecido como mero tirador de pedidos.

já que considera-se “o bom corretor” aquele que se apresenta como um verdadeiro consultor imobiliário. E, para se tornar um “verdadeiro consultor” é necessário aprender sempre e estar muito atualizado com as novidades.  E não se engane, hoje em da, o cliente que vai investir o seu dinheiro em imóveis não está de brincadeira e nem tão pouco preocupado com qualquer tipo de profissional mediano, ou seja o medíocre.

Depois de 2010 com a alteração do Art. 723 do Código Civil, ou você é um corretor de imóveis profissional ou um dia terá que ser. Mas para tanto é necessário investir em conhecimento! Muito conhecimento. Por Prof. Fernando de Queiroz

Hoje, em pleno século XXI é notório a evolução da profissão de Corretor de Imóveis.  Uma das profissões que mais cresce no mercado imobiliário.

Vamos fazer uma simulação…

Imagine-se você. Um corretor de imóveis. Intermediar na compra e venda de lotes, para muitos é uma tarefa muito fácil dentro da corretagem. Talvez a menos complexa. Mas sejam sinceros. Vamos simular uma situação…

Se você está em um plantão de vendas de lotes. Com um crachá enorme com seu nome escrito, “Fulano de Tal, Corretor de imóveis, consultor imobiliário e perito avaliador” e de repente um cliente atualizado o aborda e te faz a seguinte pergunta:

  • Olá. Tudo bem? O senhor é corretor de imóveis responsável pela intermediação de vendas deste loteamento?

– Isto que o senhor está intermediando trata-se de condomínio de lotes, condomínio urbano simples ou loteamento de acesso controlado?

Se você é corretor(a) de imóveis e ainda não tem segurança na resposta. Leia este artigo sobre Novidades da Lei nº 13.465/2017, sugerido pela Sala do Corretor…

LEI 13.465/2017

Clique aqui e leia um artigo sugerido sobre o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Leia e aprenda mais…

Usucapião Extrajudicial

1) O que é usucapião extrajudicial?

O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.

Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, ou seja, sem precisar de um processo judicial. Saliento que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.

Importante destacar que a presença do advogado é obrigatória neste procedimento.

2) Documentos necessários

De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Publicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:

  1. ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil
  2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
  3. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
  4. justo título* ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

* Sobre o justo título, leia o item “3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?”

3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

Usucapião extrajudicial no NCPC – o que ninguém te conta

FONTE: Site <alestrazzi.jusbrasil> Clique aqui e continue lendo…



Veja a nova LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União…

CLIQUE AQUI PARA ACESSAR LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017


leitura sugerida: 

Artigo: A Usucapião Extrajudicial após a Lei 13465/2017 e a Escritura de Justificação Notarial – Por Letícia Franco Maculan Assumpção  

Publicado em 11/10/2017 – Clique aqui para acessar o site e leia o artigo indicado




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