A importância da abordagem da legislação urbanística nos cursos e nas avaliações de imóveis no Brasil
Um dos maiores desafios da avaliação moderna é quando alguém quer se aventurar a se tornar um perito avaliador imobiliário sem atentar pelo menos para as noções básicas sobre a legislação urbanística do local do imóvel avaliando.
Desde os primórdios da história da avaliação no Brasil até os dias de hoje e com o aumento populacional, muitas mudanças ocorreram na legislação urbanística brasileira que merecem ser observadas.
Seja engenheiro de avaliações, arquitetos ou corretores de imóveis. Na hora de coletar amostras em uma população, se o perito não estiver atualizado e não souber das nuances definidas através de parâmetros atribuídos a certas regiões ou zonas de uma cidade definida através do Plano Diretor Participativo, este poderá prejudicar o resultado da sua perícia..
O conhecimento sobre este Plano Diretor e outras leis urbanísticas, tais como o Estatuto da Cidade, lei de uso e ocupação do solo – LUOS ou mesmo o código de obras e postura de uma cidade fazem a diferença e contribuem para o sucesso do perito avaliador. Do contrário, a sua não observação pode levar o “profissional” a erro. Vamos tomar como exemplo, o mapa de zoneamento do Plano diretor de Fortaleza.
Observando o mapa de zoneamento acima se você estiver pesquisando por amostras para comparação com um imóvel avaliando na ZOC – Zona de Ocupação Consolidada e comparar com amostras coletadas na zona ao lado, como por exemplo a ZOP1, zona de ocupação preferencial 1, mesmo estando o imóvel avaliando próximo às amostras coletadas na zona vizinha com diferença de quarteirões, isto pode significar um prejuízo incalculável para o seu cliente que deposita no perito avaliador toda a sua confiança, pois os parâmetros são diferentes. Afinal, você é um “perito”.
Outra situação, entre muitas, é a falta de observação na hora de comparar o valor de um imóvel em zona que se pode construir até 72 metros de altura com as Macrozonas de Proteção Ambiental com áreas com restrição de construtividade ou até as vezes áreas ou “Zona non aedificandi”.
A Outorga Onerosa do Direito de Construir
Outro erro grave nas avaliações é comparar o preço do m² do apartamento edificado sob outorga onerosa do Direito de construir com outro edificado em situação normal. É obvio que o metro quadrado do imóvel edificado em condições especiais teve um custo bem mais elevado e segundo princípios básicos da avaliação, não se pode comparar preços entre coisas diferentes apesar de que na visão do leigo, tudo parece ser igual. Tenha cuidado!
Eis aí alguns tópicos abordados de grande importância para a técnica de avaliação imobiliária pois a base da avaliação comparativa não está somente em fazer cálculos, pois por falar em cálculos estatísticos saiba que esta é a parte mais fácil da perícia, pois avaliar pode se comparar, para fins didáticos ou por analogia, é como se fazer um bolo de aniversário onde as amostras bem captadas respeitando a legislação urbanística são os ingredientes e os cálculos será a receita. Dai você pode imaginar. Se você for fazer um bolo com ingredientes estragados, você pode ter a melhor receita do mundo, porém o resultado todos irão conhecer. Assim acontece com as avaliações imobiliárias.
Autor: Prof. Fernando de Queiroz – CEO – Sala do Corretor – Todos os Direitos Reservados
