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A comissão do corretor na desistência da compra do imóvel – LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.


Ninguém discorda que o mercado imobiliário é um dos pilares de qualquer economia. Segundo o site Wikipédia “A Crise do subprime foi uma crise financeira desencadeada em 24 de julho de 2007, a partir da queda do índice Dow Jones motivada pela concessão de empréstimos hipotecários de alto risco”. Uma crise que abalou o mundo.

É impressionante como o mercado imobiliário movimenta a economia e é responsável por uma boa parte do PIB brasileiro (produto interno bruto). Uma simples casa com 80,00 m² edificada em um lote padrão de 5,00m x 25,00m envolve vários profissionais imobiliários, a indústria e o comércio, a saber:

  • Um empresário construtor e seus colaboradores;
  • Arquiteto, engenheiro, advogados, técnico em edificações;
  • Pedreiros, eletricistas, bombeiros hidráulicos, pintores;
  • Material de construção, bancos e financiamentos;
  • Envolve também emolumentos em cartórios de notas e de registros, gera tributos municipais e federais ISS, INSS, IPTU, TAXAS e se for em imóveis enfitêuticos, laudêmio e até taxa de ocupação paga ao senhorio;
  • E mais, corretores e corretoras que é o foco do deste artigo.

É ou não é incrível? Se para construir uma simples casa respeitando a legislação urbanística, são necessários tantos profissionais assim, imaginem quantos seriam necessários para construir um prédio de 20 andares.

            O Direito por ser uma ciência dedutiva por assim se dizer, utiliza-se de premissas lógicas e método hipotético dedutivo que facilmente nos envolve e nos faz concluir que o ser humano é compreendido de forma singular por prismas diferentes por diversas outras ciências tais como a sociologia, antropologia, psicologia, filosofia, e outras que, utilizando-as mesmo de forma rudimentar para se tentar entender o ser humano. Estas formam uma relação de propedêutica com o Direito, que leva a uma só conclusão.

            Se o ser humano fosse facilmente compreendido não precisaríamos de tantas ciências para decifrá-los, mas há algumas necessidades que são básicas a todos, como por exemplo, se alimentar.

            Se você imaginar que uma pessoa naufragada acorda em uma grande ilha deserta, segundo a “Teoria das necessidades humanas, apontadas pela conhecida pirâmide de Maslow” a primeira necessidade comum a todos seria a fisiológica e em seguida a segurança, portanto, uma pessoa isoladamente numa ilha depois de um naufrágio, tentaria se alimentar primeiro e logo após, iria certamente, antes de perceber que está só nesta ilha,  procurar um corretor ou uma corretora de imóveis, pois este vai precisar de um abrigo. De acordo com Maslow, a segurança vem em segundo lugar.    

            Ainda há quem diga que a profissão de corretor de imóveis seria substituída por aplicativos, como se em toda ilha tivesse inernet.

            Cada ser humano, para o mercado imobiliário, é como se fosse uma ilha, uns sonham, outros simplesmente querem e não precisam sonhar com o que podem adquirir, outros nem conseguem sonhar em ter um imóvel para morar, e é por isso que muitos dizem que corretor vende sonhos. Na minha percepção, e de uma certa forma irônica, “quem vende sonhos é padeiro”. O corretor intermedeia segundo a lei 6.530/78. Se ele usar toda a sua técnica de approach e abordar um grande investir dizendo que vende sonhos, certamente vai perder o seu cliente pois quem investe não sonha. Mesmo para aqueles que sonham em ter sua casa própria, o profissional “corretor da hora” não deve dizer que vai realizar seus sonhos, até por que o corretor que diz que vai realizar o sonho de um cliente não vai pagar as suas prestações da casa própria, todavia é de bom tom dizer, para essa categoria de clientes que vai intermediar na aquisição do seu imóvel, assim ajudando-o, com a sua técnica de intermediação a realizar o sonho da casa própria.

            O corretor de imóveis intermedeia na compra, venda, permuta, administra imóveis nas locações, avalia imóveis para seus clientes, pode atuar como, consultor, perito judicial ou assistente técnico, administra empresas imobiliárias, trabalha em loteamento e incorporações etc…

            A corretagem exige do profissional, além de tudo, conhecimento básico de Direito, engenharia, arquitetura além de conhecer um pouco de psicologia, sociologia, psicopatia e até saber um pouco sobre futebol na busca eterna por empatia com seus promissores clientes potenciais.

            Wow!!! Que profissão. E mesmo com todo esse conhecimento, de preferência, o corretor ainda precisa estar cercado de parceiros de outras profissões como advogados, engenheiros, arquitetos, topógrafos, delegado de polícia, dono de posto de gasolina, lanchonete e até mesmo uma cartomante pois mesmo que ele faça tudo certo, ainda há a possibilidade de tudo dar errado, como foi o caso da ENCOL, empresa incorporadora que foi a falência em época passada e levou muita gente junta. E foi exatamente por este fato que abalou a sociedade brasileira, e foi assim que criaram o tal “patrimônio de afetação” adicionado no artigo 31 -A da lei das incorporações. In verbis…

           

            LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

            …

”CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetaç””ão, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

            Como você pode observar, “existem imóveis na planta” com o patrimônio afetado e outros não. Tudo depende da vontade do incorporador como diz a lei. Isto significa que, se o patrimônio for afetado, em caso de falência os condôminos continuarão garantidos na continuidade da construção.

            Por falar em patrimônio de afetação, um fato curioso é que a NOVA LEI DE Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018 no seu artigo 37 – A, inciso II – diz que, em caso de rescisão contratual ou resolução do mesmo por inadimplemento por parte do adquirente, “a pena convencional, não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Por outro lado, quando o patrimônio for submetido ao regime de afetação, a multa é duplicada. Veja abaixo a transcrição da nova lei no seu Inciso IV § 5º. In verbis

LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.

“ Inciso IV § 5º –  Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”

            Muitos acreditam que, se o cliente adquirente desistir, perde a metade. Isto não é a realidade dos fatos pois tudo depende. Pode ser ou pode não ser, pois cada caso é um caso e tem que ser analisado.

            O mesmo ocorre com o parcelamento do solo na modalidade de loteamento, todavia, no loteamento não há a figura do patrimônio de afetação. A LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018, altera as Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

            O mais curioso é que estas alterações recentes na lei inclui a garantia do pagamento da corretagem. Veja o que diz a lei:

“NOVO MODELO DE CONTRATO DE LOTEAMENTO DEVE OBEDECER A NOVA LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018.

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

Art. 3º A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário”.

            Esta mesma inteligência da lei recai sobre as incorporações, ou seja, tanto na venda de lotes, como de imóveis na planta a lei exige no seu resumo de contrato de aquisição dessas unidades autônomas ou lotes, que o nome do corretor ou corretora seja identificado de forma precisa no contrato e ainda diz que se assim não o fizer, o adquirente pode desistir do contrato por culpa da incorporadora ou loteadora, como no exemplo do artigo 3º – Inciso X – § 1º…

§ 1º  Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

            É fácil perceber por todos os motivos acima e muitos mais que a profissão de corretor de imóveis ainda tem muito a crescer e está cada vez mais exigente.

            E agora como fica esta situação. Se o corretor se identificar nos contratos como manda a lei ele tem que apresentar nota fiscal avulsa? Ou só será aceito nota fiscal de pessoa jurídica? É lógico que se o corretor recebe a empresa loteadora ou incorporadora obrigatoriamente terá que contabilizar o pagamento da comissão e o corretor obviamente declarará nas suas rendas, mas se vendeu, passou nota fiscal e esqueceu de apresentar sua declaração no COAF como fica?

            Por isso que a cada dia estou mais convicto que ser corretor é conhecer bem esta teia de leis que envolve e exige muito do profissional. Pois é fato que nesse mundo cercado de regras cada vez mais sem “brechas” é que podemos concluir que:

            “Só tem autonomia quem tem conhecimento”

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