Documentação cartorária & Imobiliária para fins de compra ou venda de imóveis avulsos





Documentação cartorária & Imobiliária para fins de compra ou venda de imóveis avulsos

  

 “Nunca queira pular etapas por conveniência. Até agora não temos qualquer notícia de pessoas que quiseram fazer um bolo sem antes comprar ou adquirir seus ingredientes”

 

Autor: Prof. Fernando de Queiroz

Cuidar da documentação é um procedimento necessário para dar segurança jurídica aos profissionais afins e interessados nas transações imobiliárias.

Este trabalho nos orientará para a discussão dos seguintes tópicos:

1- como preparar a documentação cartorária e imobiliária necessária à regularização de imóveis, assinaturas de escrituras públicas até o registro e assinaturas de contratos de compra e venda de bens de raiz?

2 – É possível reduzir o lapso de tempo nas vendas de imóveis avulsos com a documentação imobiliária previamente organizada?

3 – Como conscientizar os operadores imobiliários da nova realidade da legislação pátria com relação à responsabilidade civil do corretor de imóveis e profissionais da área?

 

Da responsabilidade civil do corretor de imóveis, conforme código civil, sobre as informações na intermediação imobiliária. Vale a pena recordar. Veja a seguir:

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.  (incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

 

Isto significa que o corretor de imóveis autônomo responde independente ou de forma solidária quanto a responsabilidade civil ou prejuízo que possa trazer aos seus clientes, pelos motivos da inteligência do artigo acima citado. Portanto, o profissional corretor precisa trabalhar  com prudência, perícia e segurança jurídica. Deve também, conhecer todos os processos nas intermediações

 Conhecimento prévio sugerido para esta tarefa

  • Noções básicas sobre Direito real;
  • O que é o Direito de propriedade (usar, gozar, dispor e reivindicar – Artigo 1.228 do Código civil) – LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.
  • Os Direitos Reais elencados no artigo 1.225 do novo Código Civil Brasileiro;
  • Procedimentos para transferência de Direitos Reais sobre coisas imóveis elencados no artigo 1.225 do Código Civil com incentivo à pesquisa;
  • Estudo completo sobre a Lei dos Cartórios – LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994.
  • Registros imobiliários – (Noções básicas);
  • Lei 6.015 Registros Públicos (Noções básicas)  – LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
  • O que se registra e o que se averba nas matrículas dos imóveis;
  • Loteamentos. Parcelamento do solo urbano – LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.
  • Noções básicas sobre “Condomínios edilícios” (Imóveis na planta)
  • Lei das incorporações e o patrimônio de afetação – LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
  • O registro da incorporação
  • Matrícula mãe e matrícula filha;
  • Tributos incidentes sobre bens imóveis;
  • Os emolumentos pagos aos cartórios;
  • O instituto da enfiteuse x laudêmio;
  • A escritura pública;
  • A Ata notarial X A Usucapião em Cartório;
  • Documentos para Usucapião Extrajudicial;
  • Usucapião.

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considerações Gerais & importantes

A profissão de corretor de imóveis evoluiu. A partir de 2010 com a modificação do  texto legal do artigo 723 do código civil pela LEI Nº 12.236 DE 19 DE MAIO DE  2010, o corretor de imóveis passou a ser obrigado a informar tudo que possa  onerar o negócio que ele está intermediando.

Veja o texto da lei:

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” (NR)

 

A única forma encontrada para suprir essa nova exigência legal foi, “obrigar” o  corretor de imóveis a entender tudo sobre documentação imobiliária. Obviamente,  a burocracia não deu ainda, espaço para a inclusão dessa nova matéria nos cursos  correlatos ou afins que tratam das profissões imobiliárias.

O corretor de imóveis que quer trabalhar com imóveis avulsos precisa ter bom conhecimento sobre documentação cartorária e imobiliária. Precisa ser um bom despachante e orientador dos seus clientes, pois com a evolução da profissão, o corretor se tornou uma espécie de clínico geral pois é nessa fase que ele analisa e conclui se existe algum entrave jurídico ou até estrutural no imóvel e deve indicar, se necessário, o profissional habilitado para conferir ou suscitar dúvidas tais como o advogado, arquiteto, engenheiro, etc…

Saiba quais são os principais documentos necessários para compra de imóveis avulsos





Não existe uma solução matemática para se exigir uma quantidade certa de documentos. Cada caso é um caso e é analisado por especialistas. Estes pedirão mais documentos se achar necessário para a realização do negócio.

 

Documentos do vendedor (pessoa jurídica)

Mostram a situação da empresa com relação a registros e dívidas.

  • Cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial
  • Documentação registrada na Junta Comercial de quaisquer alterações contratuais ou estatutárias
  • Carta com data da última alteração do contrato ou estatuto
  • Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS)
  • Certidão negativa de débitos estaduais obtida na Secretaria de Estado da Fazenda
  • Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho
  • Certidão negativa de ações na Justiça Federal

Documentos do imóvel

Mostram se existem dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.

  • Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais. Este documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis
  • Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos
  • Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura
  • Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
  • Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento)

Imóvel em inventário

Imóveis deixados de herança para alguém precisam de autorização especial para a venda. Os documentos são:

  • Caso haja um menor de idade como herdeiro, é necessária autorização de venda pelo Ministério Público
  • Cópia autenticada do atestado de óbito
  • Cópia autenticada do formal da partilha, documento do qual constam o imóvel e os herdeiros
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais

Contrato de compra de venda

 

Deve ser feito com acompanhamento de advogado especialista na área e deve conter:

  • Todas as informações dos compradores e vendedores, como nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil
  • Valor total do imóvel
  • Forma de pagamento
  • Valor dado como sinal
  • Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas
  • Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas
  • Comissão da imobiliária
  • Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento

 OBS: Para cada situação de venda é necessário atender a demanda das instituições financiadoras. Para esta finalidade contate-as para que lhe seja apresentado a lista de documentos exigidos. Acima apresentamos apenas os principais. 

Documentos importantes na captação & vistoria

  1. Cópia da matrícula atualizada do imóvel;
  2. Cópia do comprovante do IPTU;
  3. Número do CPF dos proprietários (geralmente consta na matrícula).

Para fins de avaliação, se possível anexe também:

  1. Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea/CAU (registro profissional).

Outros documentos serão necessários de acordo com a natureza da negociação. Se pessoa física ou jurídica, casado ou solteiro. Nesse caso cabe consultar cada instituição e solicitar a lista de documentos nedessários para a realização da transação imobiliária. Veja alguns links com exemplos abaixo:

 

Procedimentos

  1. Solicite a cópia da matrícula atualizada extraída do cartório de registro de imóveis nos últimos 30 dias;
  2. Peça também a cópia do IPTU;
  3. Caso o proprietário não tenha a matrícula atualizada, peça uma matrícula antiga e ofereça separadamente seus serviços de despachante;
  4. com a matrícula em mãos, verifique se a pessoa que se diz proprietária está constando na matrícula do imóvel, caso contrário peça esclarecimentos;
  5. Por exemplo. Se estiver em nome dos falecidos pais, nesse caso o oriente para procurar um advogado, pois só com o inventário ou arrolamento será possível vendê-lo;
  6. Pergunte aos proprietários se existe algum ônus impeditivo da venda do imóvel, tipo, dívida trabalhista, divida ativa do Estado, União, Município e outros…
  7. Verifique se o vendedor é interditado ou menor de idade. Se sim, fale com seu curador ou tutor para dirimir dúvidas;
  8. Se estiver tudo aparentemente pronto para a venda confira todos os documentos e faça um check-list. Pesquise em todos os sites;
  9. Imprima a CND – Certidão Negativa de débitos da Secretaria de finanças do seu município – SEFIN;
  10. Imprima a CND – Certidão Negativa de débitos da Secretaria da Fazenda do seu Estado – SEFAZ;
  11. Imprima a CND – Certidão Negativa de débitos da Secretaria da Receita Federal – RECEITA FEDERAL;
  12. Verifique nos sites da justiça se existe processos trabalhistas contra os proprietários;
  13. Acesse o site do tribunal de justiça do seu Estado para verificar se existem processos de execução contra os proprietários.
  14. Após análise parcial sugerido acima. Vá para o próximo passo. Você já tem motivos suficientes para sugerir um contrato de autorização de vendas ou exclusividade. Mas antes avalie o imóvel.

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