A responsabilidade civil


AS GRANDES TRANSFORMAÇÕES COM O ADVENTO DA LEI Nº 12.236 DE 19 DE MAIO DE 2010

RESPONSABILIDADE CIVIL

 

CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

 CAPÍTULO XIII
Da Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723 do código civil de 2.002

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência

LEI Nº 12.236 DE 19 DE MAIO DE 2010 ALTERA A REDAÇÃO DO ARTIGO 723 DA SEGUINTE FORMA:

Altera o art. 723 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, para adequá-lo às exigências da Lei Complementar no 95, de 26 de fevereiro de 1998, que dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis. 

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Para …”prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio” e  atender as exigências da nova redação do do Art. 723 do Código Civil a partir de 2.010, para ter maior segurança jurídica, os corretores de imóveis e profissionais afins interessados nas transações imobiliárias, se depararam com um dilema… Ou estudam mais sobre temas como: contratos, avaliação de imóveis e principalmente sobre “documentação Cartorária & Imobiliária, ou estarão eternamente se arriscando a não poder cumprir a lei que “manda” informar tudo que possa onerar o negócio jurídico, com intermediação do profissional corretor, sob pena de responder este por perdas e danos. – Clique aqui e leia a entrevista completa concedida ao jornal O Estado em 2010, Por Prof. Fernando de Queiroz sobre as mudanças 

Mas o que mudou efetivamente?

1) O CORRETOR DE IMÓVEIS PESSOA FÍSICA PASSA A PODER SE ASSOCIAR ÀS IMOBILIÁRIAS COM A NOVA MUDANÇA DA LEI 6.530 EM JANEIRO DE 2015

LEI 6.530

Art 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.

§ 2o  O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)

§ 3o  Pelo contrato de que trata o § 2o deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)

§ 4o  O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT, aprovada peloDecreto-Lei nº 5.452, de 1o de maio de 1943(Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)

ANOTAÇÕES SOBRE O ARTIGO 139 DA LEI A SEGUIR: 

 

NOVA LEGISLAÇÃO LEI Nº 13.097, DE 19 DE JANEIRO DE 2015.

Art. 139.  O art. 6o da Lei no 6.530, de 12 de maio de 1978, passa a vigorar acrescido dos seguintes §§ 2o a 4o, renumerando-se o atual parágrafo único para § 1o:

“Art. 6o  …………………………………………………………………………………………………………..

  • 1o………………………………………………………………………………………………………………..
  • 2oO corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
  • 3oPelo contrato de que trata o § 2o deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.
  • 4oO contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT, aprovada pelo Decreto-Lei no 5.452, de 1o de maio de 1943.” (NR)

 

2) Nasce a figura do corretor DESPACHANTE IMOBILIÁRIO

A única forma encontrada para suprir essa nova exigência legal foi, “obrigar” o corretor de imóveis a entender tudo sobre documentação imobiliária. Obviamente, a burocracia não deu ainda, espaço para a inclusão dessa nova matéria nos cursos correlatos ou afins que tratam das profissões ligadas à corretagem.

Nem todas as tabelas dos CRECI’s dos Estados do Brasil ainda tratam sobre este assunto de forma clara, todavia, a tabelas de honorários dos CRECI ‘s do Estado do Espírito Santo e Bahia já trazem nas suas diretrizes, valores de honorários a serem cobrados por corretores de imóveis no quesito – DESPACHANTE IMOBILIÁRIO a saber:

CRECI 13ª REGIÃO – ESPÍRITO SANTO:

SERVIÇOS DE DESPACHANTE IMOBILIÁRIO ( Mínimo de percentual a ser cobrado )
QUALQUER TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA …………………….. Um salário mínimo vigente

Link do site é http://www.sindimoveises.com.br/index.php?origem=honorarios

CRECI 9ª REGIÃO – ESTADO DA BAHIA:

11-DOCUMENTAÇÃO CARTORÁRIA
11.1) Realização de serviço relativo a Expedição de documentação -1 salário mínimo.
OBSERVAÇÃO: O Item 11.1 refere-se tão somente à prestação de serviço, excluindo para tanto as custas, tributos e/ou emolumentos.
Link do site é http://www.creciba.gov.br/index.php/portal-do-corretor/honorarios

Isto quer dizer que, um corretor que trata mensalmente de apenas 10 (dez) serviços de despachante imobiliário durante um mês, pode ganhar mais de R$ 7.000,00 (Sete mil reais) mas infelizmente ainda existe uma cultura de que corretor só vende imóveis.

CLIQUE AQUI PARA ACESSAR O CURSO LIVRE – PRÁTICA SOBRE DOCUMENTAÇÕES CARTORÁRIA & IMOBILIÁRIA DA SALA DO CORRETOR COM PROF. FERNANDO DE QUEIROZ – INSCRIÇÕES ABERTAS

3) O corretor de imóveis passa a entender que deve conhecer mais sobre contratos imobiliários.

4) O corretor de imóveis passa  contratar e administrar as parcerias com outras profissões imobiliárias tais como: o advogado, o Arquiteto, topógrafo, georreferenciador, engenheiro civil, agrônomo e outros, para dar suporte às vendas em imóveis urbanos e rurais de pequeno a grande porte.

5) O corretor de imóveis moderno, aprendeu que parceria é mais do que dividir a comissão com base no artigo 728 do Código civil, é dividir trabalho e responsabilidade para enfrentarem os desafios da profissão, pois ambos respondem solidariamente.

6) Angariação e captação de imóveis por corretores profissionais passa a ser uma das tarefas mais exigentes e complexas da profissão quando se trata de compra e venda ou permuta pois exige do captador, conhecimento técnico de documentação cartorária & imobiliária, avaliação, contratos assim como conhecimento de marketing?

7) Com tantas responsabilidades e processos gerenciais com relação às várias segmentações do mercado imobiliário, faz-se necessário a figura do Gestor de negócios imobiliários – Cursos de nível superior.

CONCLUSÃO:

O corretor de imóveis moderno precisa entender que o consumidor dos serviços imobiliários está cada vez mais dominando os assuntos que envolvem negócios imobiliários pois é seu patrimônio que está em jogo. A educação continuada é uma condição SINE QUA NON para o profissional imobiliário moderno.

Atualmente a palavra chave é. Quer ter sucesso nesta área? Então procure trabalhar com a inteligência.

A) Que inteligência?

A inteligência ética e a inteligência de mercado (mercado imobiliário).

B) E o que é necessário para trabalhar com inteligência de mercado?

Conhecer dos processos em cada segmentação. Conhecer sobre direito notarial e Direito registral focado em documentação imobiliária, saber sobre avaliação de imóveis e registrar-se no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do sistema COFECI/CRECI, conhecer técnicas de vendas, gestão de negócios, meio ambiente e ter visão de mercado, dentre outras coisas que com o tempo e a experiencia você vai descobrir. Boa sorte e sucesso para todos!!!

MUITO OBRIGADO!!!

Autor:

Prof. Fernando de Queiroz

www.saladocorretor.com