O PRIMEIRO PASSO PARA COMPRAR UM IMÓVEL NO BRASIL

setembro 25, 2011 No Comments

O ideal para se comprar um imóvel no Brasil é estar cercado por profissionais especialistas para trazer ao novo adquirente, o máximo de garantias para evitar dores de cabeça futuras. Por mais que você ache que entende do assunto, você precisaria estar acompanhado, no mínimo, de pelo menos seis profissionais, a saber:

Um Corretor de Imóveis;

Um despachante imobiliário;

Um Avaliador;

Um Advogado;

Um Engenheiro e…

…Uma Cartomante.

Um corretor de imóveis por que ele é a figura principal. É o único profissional que a lei 6.530 de 1.978 determina que somente a ele “compete exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”

O corretor de imóveis, para quem ainda não sabe, além da incumbência legal acima em lei especial, a lei geral expressa no Código civil no seu artigo 723 imputa ao mesmo, toda a responsabilidade da reparação de danos causada ao seu cliente caso ele não o informe sobre todo o risco do negócio ou do que possa onerá-lo. In verbis:

…

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

É exatamente o que vocês estão lendo acima o que diz a lei. Hoje em dia basta um corretor despreparado afirmar numa venda que quem paga tudo é quem ta comprando, que ele logo poderá ser processado, pois nem tudo, quem paga é quem esta comprando, segundo a lei. O laudêmio, por exemplo, ela claramente diz que quem paga é o enfiteuta, ou seja, quem vende.

O mais curioso é que, a maioria dos corretores são profissionais liberais, raramente empregados. São verdadeiros empreendedores e podem trabalhar sozinhos ou em parceria dentro ou fora de uma empresa imobiliária. E, se o corretor autônomo resolver trabalhar em parceria, ambos respondem solidariamente por reparações de danos, pois a solidariedade está também expressa no Código de Defesa do Consumidor – CDC, pois ambos são prestadores de serviços e estão totalmente sujeitos à legislação do CDC.

Querem mais?

O corretor tem que estar em dias com suas obrigações perante o seu CRECI – Que são os Conselhos Regionais dos corretores de Imóveis espalhados por todo Brasil. Têm que conhecer e obedecer a todas as resoluções do COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis e observar a legislação ambiental do seu município, pois atualmente em algumas cidades, o corretor não pode sequer colocar uma simples placa no poste em frente ao imóvel anunciado que logo tomam uma multa da prefeitura.

E agora. O que fazer para comprar um imóvel no Brasil?

Mesmo um corretor regulamentado com seu CRECI, se não souber comprar ou vender e seguir todos os passos obrigados por lei, corre um sério risco de pagar por sua imperícia. Imagine aqueles que nem carteira tem e ainda se apresentam como verdadeiros “Consultores Imobiliários”. Estes são os que mais se arriscam. Pois podem responder civil e penalmente se forem denunciados ou mesmo capturados pelas autoridades competentes.

Por estes motivos, para representar seu cliente, o corretor de imóveis precisa ser um verdadeiro gestor de negócios imobiliários e o principal responsável técnico dos trabalhos de todos os outros profissionais colaboradores, tais como o despachante, avaliador, advogado, engenheiro etc.

Um despachante por que logo que o corretor encontra o imóvel ideal para apresentar ao seu cliente, depois de exaustiva busca, precisa se certificar da condição jurídica do imóvel. Entregar ao seu parceiro advogado toda a documentação atualizada, tais como matrícula, certidões negativas de protesto de títulos de todos os cartórios, busca nas dívidas ativas das esferas estaduais, municipais e federal, enfim, vários documentos;
Um avaliador, pois se faz necessário saber sobre o real valor do imóvel para negociação, pois isto só é possível com um parecer técnico de avaliação mercadológica por profissional autorizado;
Um advogado é sempre fundamental nos negócios imobiliários, colaborador ou mesmo contratado pelo corretor de imóveis para tratar dos assuntos mais inerentes às pendências jurídicas eventuais;
Um engenheiro para dar ao cliente um laudo técnico sobre as patologias das edificações, benfeitorias, área construída e outros fatores necessários inerentes à profissão de engenheiro;
E a cartomante? Qual o principal papel dela nessa história?

É claro que a cartomante aqui, é uma figura de pensamento que representa as incertezas nos negócios imobiliários, pois mesmo com todo o diploma legal nas costas dos bravos corretores de imóveis, mesmo com todos os cuidados de sua equipe de profissionais, mesmo fazendo tudo que a lei os manda fazer, ainda existe a possibilidade de seu cliente adquirente perder todo seu investimento. Como foi o caso “ENCOL” e muitas outras empresas espalhadas pelo Brasil. Assim como várias outras situações de mercado que anulam negócios jurídicos que a principio parecem perfeitos, mas passíveis de nulidade e que não valem a pena comentar.

Por isso eu digo com ciência e consciente, o primeiro passo para se comprar um imóvel no Brasil é contratar um corretor de imóveis que tenha sua profissão devidamente regulamentada pelo seu órgão de classe. Pois é o corretor o grande profissional da hora. O que poderá realmente lhe ajudar na aquisição de bens imóveis, pois indubitavelmente a corretagem de imóveis é uma profissão altamente atualizada e moderna, uma das mais belas profissões do nosso país.

Autor:

Prof. Fernando de Queiroz

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