O corretor REXONA, sempre cabe mais um

julho 3, 2011 No Comments

Contrato de parceria entre corretores de imóveis – Código Civil “Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.” De acordo com os ensinamentos da ilustre professora Maria Helena Diniz, em caso de ultimação do negócio por outro corretor, quando a iniciativa das gestões pertencera ao primeiro mediador, entre as mesmas partes opera-se o princípio da proporcionalização entre a participação deste e a comissão a lhe ser paga. Implica a figura da comissão parcial devida ao corretor que não concluiu o negócio, mas atuou como uma concausa eficiente para a sua conclusão exitosa.

Trabalhar em parceria é um grande negócio. Porém, não devemos nos esquecer que parceria entre colegas corretores e/ou imobiliárias e corretores é uma espécie de contrato ou negócio jurídico tutelado pelo Direito Civil brasileiro. Isto implica que, se é um direito, devemos obedecer a todos os requisitos do negócio jurídico, tais como:

Vontade livre

Agente capaz

Objeto lícito

E, obedecer ao que prescreve a lei.

Com relação à vontade livre, nenhum corretor está obrigado a aceitar trabalhar em parceria, entretanto, se espontaneamente, este aceitar um acordo de parceria, o pacto tem que ser cumprido e não poderá ser alterado ou modificado “a posteriori”, de forma unilateral. Portanto, cabe aos parceiros contratantes, trabalharem de forma transparente e objetiva, caso contrário, estarão sendo concorrentes de si mesmos e dificultando a conclusão dos negócios.

A base da divisão de comissão exposta acima, está claramente traduzida na Inteligência do Art. 728 do nosso Código Civil brasileiro:

“Ipsi Literis”

“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”

O problema maior que venho insistentemente respondendo aos meus leitores inside exatamente nesta última frase do artigo 728 “Salvo ajuste em contrário”. A confusão reside exatamente aí, pois alguns profissionais corretores não se dão conta de que o momento do ajuste em contrário se dá antes do acordo e não depois. Por este motivo, encontram facilidade em incluir um novo corretor no momento da divisão da comissão. O que é absolutamente inaceitável e inadequado e a parte que se sentir prejudicada pode e deve representar o seu parceiro tanto no tribunal de ética da classe como invocando a tutela jurisdicional do Estado com base em diplomas legais claros como traduzidos entre os artigos 722 e 729 do novo código Civil brasileiro.

Cabe ao corretor interessado em trabalhar em parceria com seus colegas se precaver e concluir a parceria por escrito através de um simples “contrato de parceria” entre as partes. Entretanto, o contrato verbal ou tácito também terá validade jurídica. O problema é provar. Segue ai uma sugestão para evitar pesadelos. Imagine uma comissão de cem mil reais, onde você corretor parceiro, espera receber cinqüenta mil e a outra parte desajustadamente lhe apresenta mais um, mais dois, mais três corretores para dividir comissões e assim por diante.

É fundamental identificar as partes no contrato de parceria e definir quantos agentes irão trabalhar ou contribuir para o resultado da incumbência, por exemplo:

Se vão trabalhar em parceria um corretor e uma imobiliária, mesmo que esta imobiliária tenha setenta corretores, o justo é dividir por dois, pois o corretor é uma pessoa (física) e a imobiliária é uma pessoa (jurídica) de acordo com a luz do direito. Portanto nesse caso deve ser dividida a comissão em partes iguais. Cinquenta por cento para cada uma das partes.

Se mais de duas pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas, decidirem trabalhar em parceria, é necessário identificar as partes e predefinir no contrato a parte da comissão que caberá a cada um destes respeitando o principio da proporcionalidade.

Partindo pelo lado da inteligência ética, se existe um corretor ou imobiliária representando o cliente proprietário de um imóvel, e por outro lado um outro colega corretor ou imobiliária representando o cliente comprador, o mais adequado seria dividir tudo por dois. Se quem representa o cliente proprietário do imóvel, por sua conta, contratou captador, avaliador e etc… Estes devem ser pagos os seus honorários com os 50 por cento do que lhes diz respeito. E, por outro lado, o parceiro que representa o cliente comprador também procede da mesma forma com os adeptos da sua equipe. Se todos cumprirem o combinado de forma profissional com transparência e ética, tudo se resolverá e o mercado imobiliário ganhará mais eficiência e agilidade.

Entretanto, nem sempre o mercado se comporta desta forma. Por isto, é sempre bom trabalhar com, no mínimo, dez parceiros corretores do seu lado e estar conectado a estes. Pois se, se nos contratos verbais de parceria, um corretor que lhe deve pagar a metade da comissão apresentar um terceiro em momento inoportuno, o famoso corretor REXONA “onde sempre cabe mais um,” diga a ele que aceita, desde que ele também concorde em dividir com seus dez outros parceiros

Autor: Prof. Fernando de Queiroz

www.saladocorretor.com

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